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2018.09.08

アパート・マンション業者問題②

T社の問題

このブログを書いているのは9月6日ですが、その数日前、T社というアパート建築分譲会社が顧客の預金残高を改ざんして金融機関に提出していたという問題がニュースになりました。

実はT社とは先月お取引をしたばかりで、現在も別の案件で商談中でしたので大変驚きました。

T社のアパート建築のノウハウは実に優れた面が多くあり、普通なら利回りが出ない事例でもその地域のニーズに合った物件を先鋭的に突き詰めたプランを作成することにより、高利回りのものに仕上げるという点で特筆すべき面があります。

従って、T社は他のアパート・マンション建設業者が買えない高値で土地を仕入れることができるわけで、その点が急速に業績を伸ばせた最大の要因だと思います。

当初に述べたユーザーの預金残高改ざんの問題については詳細は分かりませんが、単に一担当者がやってしまったもので根が深いものではないのかもしれませんが、報道の影響は少なくないようです。

T社のように、不動産投資をこれから始めようというようなユーザーにとっても役に立つ優れたノウハウを持った会社がこのような問題で躓くことは大変残念です。

今後、どの程度この問題の影響が出るのか不明ですが、スルガ銀行問題などで不動産投資に対して悪影響が懸念される昨今、業界全体に悪影響を与えなければ良いのですが。

2018.09.06

アパート、マンション業者問題

スルガ銀行の問題=サブリース契約のリスク

少し前の話になりますが、スルガ銀行がシェアハウスをはじめとする収益用不動産に対する貸付で、建設会社と組んで不正な貸付を行い結果として購入者がローンの支払いが出来なくなり大きな問題となっています。

この問題について、最も重要な問題は購入者(多くは所謂「エンドユーザー」の方で不動産投資に関しては素人の方が大半のようです。)の「自己責任」の問題です。

購入者は「かぼちゃの馬車」というシェアハウス(売主は株式会社スマートデイズ)を購入する際、スルガ銀行から購入価格の100%(あるいは諸経費なども上乗せして借りていた例もあるようですが)を借りていたようですが、返済については不動産運営会社によるサブリース契約によって賃料を保証されているというスキームだったようです。

つまり返済が滞ってしまった理由は、サブリース契約が履行されなかったからに他なりませんが、その理由の大半はシェアハウスという物件に対する運営のノウハウを運営会社が持っていなかった、あるいは運営できる体制が十分に整っていなかったということに尽きると思います。

イーミライ・グループでもシェアハウスは2件運営したことがありますが、やってみて分かったことは普通のアパート・マンションとはノウハウが異なる(というより、普通のアパート・マンションではやらなくても済むことをやらなくてはいけない)ということでした。

先ず、シェアハウスの多くはキッチンやトイレ、浴室、ランドリーなどの設備やリビングルームなどが入居者によって共同で使用されるという点で、これらの部分に関しては貸す側のサポートが重要になってきます。

例えば、トイレットペーパー、洗剤、石鹸、などの消耗品の補充や定期的清掃などです。

これらを入居者が満足できるレベルで継続的に行っていくには物件周辺からパート労働力を確保することや、それらの作業を行ってもらうスタッフにやるべきことを十分に理解してもらう必要があります。

また、物件数が多くなるにつれて突発的なトラブルや、入居者による苦情なども多くなりますので、このような問題を処理できるスタッフの育成も必要になってきます。

イーミライ・グループが運営していたシェアハウスでは、大きなトラブルは有りませんでしたが、一度、入居者から「言動が少しおかしな人がいて怖い」という連絡があり、弊社のスタッフが連絡があってから約1時間後に現場に駆け付けたところ、入居者の一人が軽い精神疾患がある方だということが分かりました。

この時は、何のトラブルにもならず解決したのですが、現場に1時間ほどでスタッフが到着できたのはたまたまそのようなトラブルの解決能力がある者が会社にいたから解決できたということで、もしそうでなかったら問題が大きくなっていたかもしれません。

そのような経験から、今後シェアハウスを本格的に運営していくには何よりも人材の育成が欠かせないということを痛感していました。

今ブームになっている民泊なども同様であると思います。

箱だけを大量に供給するという手法ではシェアハウスの運営は間違いなく破綻するはずです。

ところで、本題に戻りますが、収益用不動産の評価は言うまでもなく利回りで決まるわけですが、利回りとは賃料総額×入居率という計算式の結果です。

本件においては想定賃料が水増しされていた他、サブリース運営会社が十分に運営できるノウハウを有しておらず、また必要な人材の育成を行っていなかったということから入居率も確保できなかったという点で破綻を招く結果になったわけですが、購入者に対し、シェアハウスの特殊性や運営上の問題点の説明がなされていたかというとおそらくそうではないと思います。

購入者はおそらく、売主のみならず銀行の言うところを信用して購入に踏み切ったのだと想像できますが、そもそもサブリース契約というものに対する過信がこのような事態を招いたことは明白です。

そもそもサブリース契約というものは、サブリースする側が転貸先の借主から受領する賃料と貸主に払う賃料の差額で成り立つものであり、当該不動産の売買をサポートするためのものではありません。

今回のように想定賃料が水増ししてある事例などでサブリースそのものが成り立つ訳がないのですが(当たり前の話ですが、サブリースが成り立つためには、元の貸主に支払う賃料が相場より安いことが絶対条件)、私の著作で述べているように、ローンが払い終わる30年先などという遠い将来まで賃料を保証できる組織などこの世に存在しないのだということをもう一度よく考えてみるべきです。

本件のように、サブリース会社が破綻してしまいそれだけを返済原資として頼っていた購入者自身が割を食って破綻するという構図は「サブリースのウソ」が実に分かりやすいのですが、元々自分が所有する土地にアパート・マンションを建設した比較的資力に恵まれたユーザー(多くは古くからの地主)の場合は、問題が一気に表面に噴出することは少ないので、「サブリースのウソ」が分かりずらくなります。

というのは、このようなユーザーは元々資力がある上に返済している資金は建物の建築資金のみで、土地の返済はないわけです。

従って「利回りのウソ」に気づかず、サブリース会社の言うがままに建築資金のローンや相場より高額なメンテナンス費用をモクモクと支払っているわけです。

このようなユーザーの建築資金の借り入れは「相続税や所得税の減税効果があります。」という点が大きな動機になっているのですが、それ以上に相場よりはるかに高額な建築資金を支払いなおかつ相場より高い維持管理コストを支払っている場合が圧倒的に多いわけで、全体の収支計算をすればこれがベストの選択ではないということが大半だと思います。

いずれにしても「投資プロジェクト」としては成り立たないことをやっているわけですから、オーナーは目に見えるかどうかは別として、少しずつ資産を削り取られていくような結果になるはずです。

但し、余力が十分にあるユーザーはそれでも返済が破綻することはめったにないわけで、取りあえず問題は顕在化しないで済むことも大いに有り得るわけです。

こちらのほうが問題が大きいと私は思うのですが。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2018.08.21

幻冬舎ゴールドオンライン連載のお知らせ

幻冬舎ゴールドオンラインという幻冬舎さんのサイトに「危険な相続税対策」第2章~第3章が連載されますのでそちらでもぜひご覧ください。

連載の期日は8月31日からで、毎週金曜日に9回連載されます。

サイトのアドレスはhttps://gentosha-go.comです。

 

地主を破滅に導く「危険」な相続税対策・・・アパ・マン建設の落とし穴

 

 

2018.08.07

「地主を破滅に導く危険な相続税対策」

tokatsu8.6-001私の上記の著作が8月2日の読売新聞夕刊「プレゼント情報」に掲載されました。

同著は、相続税対策のみならず、これから不動産投資を考えておられる方にも大変参考になる内容が多いのでぜひお読みください。

 

2018.08.02

「危険な相続税対策」という本を出版しました。

出版の動機

このブログで何回も述べている話ですが、所謂「相続税対策」がいかにいい加減で、本来の目的を逸脱したものであるかという憤りを常日頃抱いていた矢先、幻冬舎さんから書籍出版のお話がありましたので、良い機会と考え、このような本を出させていただきました。

仕事をしながら、数カ月かけての制作でしたので、本来述べたい内容の半分ほどしか盛り込むことが出来ませんでしたが、幻冬舎さんのご協力もあり、最低限のものは出来たかなと思っています。

表記の書店やAMAZONなどでもお求めになれますので是非一度お読みになってください。

また、イーミライ・グループ各社にも常備しています。

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2017.06.20

豊洲移転③

今頃になってランニングコストの話?

以前このブログで豊洲に移転した場合の年間収支はどのようになっているのか知りたいがどのマスコミも報道しないという話を掲載しましたが、最近のニュースで、豊洲市場に移転すると年間100億円~150億円もの赤字が生じる見込みであるという報道がなされています。

これは市場問題プロジェクトチームが行った試算を最近発表したものですが、ランニングコストの問題については、どのようなプロジェクトを行うにしても最重要な問題であり、築地だ豊洲だということを云々する以前に豊洲に移転する原案が出た時点(20年以上前?)に議論されるべき問題であり、遅くても豊洲の事業に着手する時点では明確な数字がはじき出されていることが当然の話ではないでしょうか。

豊洲に6千億円という天文学的予算をつぎ込んだ挙句、年間100億円以上の赤字という話はとても信じられませんが、一体どのような部署でどのような人たちがどのような試算でスキームを組んだ結果なのか知りたいものです。(そもそも行政にはこのようなプロジェクトを試算する能力は全くないのでは?普段ランニングコストなど一切考えていない人たちの集団ですから。)

そもそも市場に関しては独立会計で都の予算とは別会計になっており、都民の税金は投入されないということなのですが、年間100億円以上の赤字はどうするつもりなのでしょうか?

勿論築地から移転した後は築地を売却して(4800億円程度で売却する予定ということですが)事業費の穴埋めをするつもりだということですが、そもそもそれ以上の事業費を既につぎ込んでいる上に毎年100億円以上の赤字ということですから、事業としての先行きは真っ暗にしか思えません。

「市場」の今後の動向は?

「市場」というものは築地のみならず鮮魚、青果、生花などの市場が各地に存在するわけですが、近年の交通網の発達や情報のIT化により年々市場の物理的役割は減少しているのではないかと思います。

飲食店などでも食材の仕入れについて市場に頼らず、産地から直送する業者(インターネットで注文するそうですが)に依頼するなど、市場離れは年々進んでいくと思われるのですがその点はどうでしょうか?

また、年々数が増えている道の駅などに販売の活路を見出す生産者の方も多いようで、生産者から消費者への流通ルートは多様化していく傾向にあると思われます。

ということは、長年築き上げてきた築地ブランドを捨てて豊洲に移転する各業者(特に仲卸業者)の皆さんは将来の経営について益々先細りするのではないかという不安を拭えないのではないでしょうか。

私は「築地ブランド」を超越するだけの市場競争力が豊洲移転によって生み出されるとは到底思えませんが、もし将来において経営が成り立たなくなった業者さんが出てきた場合は当然年間赤字額は膨らむはずです。

このような状況下においては、前述の市場問題プロジェクトチームの試算自体が少し甘いのではないかとむしろ不安になります。

豊洲運営の収支はどうなっている?

おもそも、これもマスコミが全く報道しない話ですが、豊洲市場においてはこれを利用する業者さんたちは夫々使用料(賃料)を支払うことになると思うのですが、一体いくらの賃料を支払うことになっているのでしょうか?(賃料の総額や賃料の計算の根拠となる坪単価なども是非知りたいものです。)

また、一時は毎日のように報道されていたにもかかわらず最近は全く報道されない問題ですが、築地と異なり豊洲は各業者のブース間が壁で区切られているため作業が大変困難な業者さんもいるということですが、改善策は施されたのでしょうか?

専門家の間でも「市場」が果たす役割は今後減少していく傾向にあることは間違いないと言われているにもかかわらず、過大な投資をした上に未解決の土壌汚染問題と「築地ブランド」の放棄という愚行を重ね事業が将来先細り(最悪は破綻)という結果を招くとすれば行政の責任は限りなく重いことは当然です。

 

 

 

 

 

 

2017.06.08

イーミライ・グループの人材募集④

ゴルフコンペ

第14回KMCグループゴルフコンペOLYMPUS DIGITAL CAMERA

イーミライ・グループでは年に2回、春(4月)、秋(11月)ゴルフコンペを行っています。

大体12組位の参加者に集まっていただいていますが、その内容はイーミライ・グループの従業員始め、施工業者の皆さん、エンドユーザーのお客様など多様なメンバーが参加されます。

ゴルフはお客様やお取引先とのコミュニケーションにも役に立ちますので、各事業会社のトップは皆ゴルフをたしなみます。

従業員の中にも熱心に練習などをする者もいます。

会社としてもやる気がある従業員には積極的に応援していこうと思っていますが、近い内に企業対抗戦などに出場することが目標です。

 

 

社員旅行

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イーミライ・グループでは年1回、施工業者の皆さんと合同で旅行と親睦会を行っています。

今年は、8月に1泊2日で福岡に行く予定です。

参加人数は50人以上になり、大変賑やかになります。

夜は全員で宴会になりますが、若い人たちは朝方まで盛り上がるようです。

 

 

屋形船

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昨年、花火の時期にイーミライ・グループの従業員、施工業者さんとその家族の皆さん約30人で屋形船を仕立てて親睦会を行いました。

隅田川からスカイツリーを眺めながらお台場まで2時間半の行程でしたが、夜景を眺めながら楽しみました。

今年も行う予定です。

 

 

歓迎会・親睦会

上記の他、イーミライ・グループでは月に1~2回の割合で、施工業者の皆さんやお取引先の方を交えて親睦会を行っています。

場所は本拠地の吉祥寺で行うことが多いのですが、イーミライ・ハウジングの所在地である八王子や中間点の立川、西荻窪などで行うこともあります。

 

 

釣り大会

昨年は2回、釣り大会(船釣り)を行いました。

狙ったのは2回ともヒラメですが、トップの人は立派なヒラメを5枚も釣り上げました。

冬の寒い時期に行ったので参加者は大変でしたが、次回は秋の過ごしやすい時期に行う予定です。

狙うのは30キロオーバーのキハダマグロです。

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2017.06.08

イーミライ・グループの人材募集について③

仕事は短時間集中が原則

(株)Emiraicorporationのトップ、牧(31歳)には3歳と2歳の子供がいます。

二人とも保育園に通っているということですが、奥さんも仕事を持っているので子供の送り迎えは夫婦で分担して行っているようです。

出社する時間は大体AM9時15分位で、子供を保育園に送った後出社することも多いようです。

退社時間は特別な用事がない限りは17時過ぎが多く、18時前には殆ど退社しています。

(子供を保育園に自分で迎えにいくこともあるようです。)

休みは基本的に土曜、日曜で、会社の代表者ですから契約などで休日出勤することもありますが、休みは十分に取れていると思います。

イーミライ・グループには不要な打合せや意味のない会議は一切ありません。

その代わり、原則として、各自が自分で自分の行動規範を考え、今日は何時にどこへ行くとか、何をするかを決定しなければなりません。

イーミライ・グループには中間管理職はいませんので、トップの下は全員同じで上下関係が存在しません。

繰り返しになりますが、イーミライ・グループの求める人材は2~3年後に会社のトップになることを目指す人材です。

 

 

 

2017.05.30

イーミライ・グループの人材募集について②

営業外の業務の一極集中

イーミライ・グループ全社の経理事務・人事・総務関係など、営業や現場以外の業務はイーミライ・マネージメント(株)がその大半を行っています。

また、全体の事業に関する基本方針と予算編成はイーミライ・ホールディングス(株)が決定し必要な資金や人員を確保・配置します。

各事業会社は、自社の達成目標に向かってそれぞれの事業に取り組み、邁進すれば良いだけで、不要な会議や煩わしい書類の作成等は殆どありません。

会議はグループ全体の会議が月に2回ほど吉祥寺の事務所で行われる程度で、しかも開始時間は17時~17時30分位で時間は1時間程度です。

当然、各営業担当者や現場の担当者の拘束時間は短く、残業も基本的には0です。

営業担当者の中には家庭の主婦もいて、拘束時間は10時~16時ですがそれでも十分な営業成績を挙げています。(彼女も残業を行うことは稀で、残業をしても1時間以内が殆どです。)

私は営業の仕事は数字に直結する部分だけで、その他の業務は雑用にしか過ぎないと思っています。

他人が思い浮かばないアイデアに基づいて案件を処理することや、他人がやりたがらない案件に積極的に取り組むことが営業マンの本来の姿であり、常に自分を向上させ、ノウハウを磨いていくことが即ち収入や地位を向上させていくことになると思います。

 

 

 

2017.05.18

イーミライ・グループの人材募集について①

イーミライ・グループの企業理念

私は企業の財産は人間だと思っています。

どのような企業でも常にノウハウを更新し続けなければ生き残っていけません。

企業を構成する人間の努力によってノウハウは正しく更新できるのであり、また、企業にとって最も大事な「信用」を築くのも当該企業を構成する人間次第ということになりますので、人間そのものが企業の財産といって間違いないと思います。

私は「自分自身が成長することはすなわちイーミライ・グループの財産を増やすことになる。」と思っていますし、KMCグループを構成する全ての人間にそのような信念をもってもらいたいと願っています。

 

イーミライ・グループの求める人材

イーミライ・グループは今年度はイーミライ・ハウジング(株)が八王子市横山町に新店舗を開設した他、プロジェクト事業を専門に行うために設立した(株)Emiraicorporationも本格始動を開始し、事業を順次拡大しています。

また、イーミライ・プランナー(株)は新たな事業責任者(宮澤大樹・年齢28歳)を迎え、新規業務に取り組むことになりました。

イーミライ・グループは、このような事業の拡大に伴い、必要な人材を確保するためにメディア等を通じて人材の募集を行っていますが当ブログにおいてもイーミライ・グループがどのような人材を求めているのかできるだけ分かりやすくご説明したいと思います。

先ず、イーミライ・グループは中間管理職を育成することは一切しません。

入社していただいた人材には例外なく事業会社のトップを目指してもらうことを想定しています。

事業会社のトップという意味は、既存の事業会社のトップに就任するという場合も勿論含みますが、新規に事業会社を設立すること、他社をM&Aしてそのトップに就任するという場合もあります。

企業のトップを目指す人

イーミライ・グループはホールディングス体制となっています。

この体制のメリットを最大限に生かせるところは、財務、人事、店舗展開、マーケティング等の大部分を中央でカバーし事業会社のトップは自分の得意分野(営業、企画、現場対応等)に専念できるという点にあります。

通常、企業を立ち上げるためには拠点の確保、事務等の人員の確保、必要な機材の確保等が必須となり、当初の運転資金も当然必要となりますので当然それなりの資本を必要とすることは言うまでもありません。

また、金融機関の融資を受けるためには多くの場合当該企業の代表者が個人保証することを求められます。

イーミライ・グループはこのようなハードルを極限まで低くする体制となっています。

つまり、本人のやる気と能力さえあれば企業のトップの座に座ってもらい思う存分自分の能力を発揮してもらえる体制となっています。

事業責任者

イーミライ・グループの各事業会社のトップは「事業責任者」という呼称になっています。

イーミライ・グループの事業会社の中には事業の大半を取り仕切るポジションの「事業責任者」と会社法上の「代表者」が異なる会社が複数あります。

「事業責任者」は会社法上のトップつまり「代表取締役」とは異なり、会社の債務に対して個人保証は一切する必要がありません。

勿論、本人の希望があれば「事業責任者」兼「代表取締役社長」、あるいは「取締役社長」という立場で仕事をしていただいても結構です。

トップまでの道のり

それでは、イーミライ・グループの事業会社のトップになるためにはどれくらいの時間が必要でしょうか?

私の考えでは個人の能力差はあるとしても早ければ入社1年、平均で2年、長くても3年だと思っています。

現に、イーミライ・グループの中枢であるEmiraicorporationの事業責任者(兼代表取締役)の牧はトップになるまでの期間は約2年でした。(同業他社での勤務経験が約1年ありました。)

当然それなりの個人的な能力は有していたとは思いますが、特に飛びぬけた才能があったわけではありません。

むしろ、他社にいれば今でもせいぜい「主任」、「係長」といった役職に甘んじてたのではないかと思います。

私の牧に対する評価は自分なりのやり方で業界の人脈を築く努力を怠らなかったことと、仕事の成立に手を抜かなかったことが最大の要因だと思っています。

トップの収入は?

イーミライ・グループの事業会社のトップの収入はどのようにして査定されるのでしょうか?

この点は基本的に一営業マンの査定と同じで、手掛けた案件の「出来高」が基になります。

「出来高」とは何かと言うと、分かりやすく言えば「事業利益」ということになります。

例えば、仲介業務が得意な人は成立した仲介手数料の額が基本となりますし、物件の仕入業務が得意な人は物件の仕入金額に基づいた業務報酬が基本となります。

直接的な数字に結びつかない業務、例えばプロジェクトの企画立案や様々な権利者との交渉業務なども当然特化して業務を推進できる人材は高い評価を受けることになります。

いずれも、専門的知識や実務経験に関しては勿論各人が有しているに越したことはないのですが、必ずしも必須のものではありません。(自分に必要な知識や経験を身に着けようとする努力が必要であることは言うまでもありません。)

現にイーミライ・グループには入社2年目で他社では取り扱えないような難しい案件を手掛けて数億円もの売り上げを上げることに大きな貢献をした営業マンもいます。(彼の年齢は25歳です。)

各事業会社のトップの年収は最低1,000万円と思っていただいて間違いありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

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