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2018.09.11

収益資産の形成③

購入に際して用意すべき資金と購入後に要する費用

収益用不動産に関しては、十分な流動資金が必要であり、余裕を持った資金計画をたてる必要があることは前回述べたとおりですが、では、購入するにあたりどれくらいの資金を用意すれば万全と言えるのでしょうか?

先ず、第一に考慮しなければならないことは、購入時に要する経費です。

経費とは下記のものを言います。

購入する際に必要な経費(購入時1回限り)

1、 登記費用

2、 仲介手数料

3、 ファイナンス費用

4、 不動産取得税

5、 印紙代

購入時の主な経費は上記のとおりですが、これらの費用を合計すると、当該不動産の購入価格の7%~10%程度の経費がかかります。

一般的に不動産の販売資料には、上記のの費用は無視して、単に分母を当該不動産の価格のみとして、計算してある場合が大半ですが、上記の費用は購入の際必ず掛かるものですから、その総額を分母に算入して、本来の利回りを把握しておく必要があることは言うまでも有りません。

また、注意しなければならない点は、これらの経費はどのような物件を購入しても必ずかかる経費ですが、物件によっては(特に中古物件)これらの経費以外に購入後時間を置かずに建物のメンテナンス費用が掛かる場合があるということです。

例えば、購入時は入居者がいた部屋が購入後に退室となり、次の賃借人に貸すために予期せぬ額の改修費用が掛かるというような場合があります。(特に長期間にわたって居住していた賃借人が退出した場合などこの問題がおきます。)

私が不動産の業界に入った平成始めの頃は、このような場合、回収費用は殆ど賃借人に請求出来たのですが、(多くの場合、入居時に3カ月分前後の敷金を預かることが通例でしたので、別途に請求することなく、改修費用を敷金から棒引きすれば済んだわけです。)近年、賃借人の保護の観点から、経年劣化による床、壁、水回り品などの改修費用については賃借人に請求することは難しくなっているばかりか、そもそも多額の敷金を預かること自体が難しくなっています。

10年以上にわたりメンテナンスを行わずに貸し続けていた物件の場合、床、クロス、天井、キッチン、浴室、洗面、エアコン、給湯器など全面的な改修工事を行うと、1室あたり、単身者用の物件で100万円~150万円、ファミリー向けの物件で150万円~250万円くらいの改修工事費用がかかることが珍しくありません。

また、屋根、外壁、共用廊下など建物躯体についても、いつ何時補修の必要性が生じるか分かりませんので備えが必要です。(購入先に対し、「瑕疵担保責任」を理由に費用を請求できる場合もあります。また、保険でカバーできる場合もあります。)

これらの不意の出費は別として、固定資産税、管理費などは収益用不動産を所有している限り必ず継続的に支払わなければならないものです。

信用できる不動産業者を通して物件を購入することができれば、購入時の費用は勿論、購入後に掛かるであろうと予測される費用まである程度シュミレーションしてくれて、不意の出費にならないように備えることができるでしょうが、多くの場合はその点について必要十分な説明やアドバイスはなされていないのが現状だと思います。

それどころか、いわゆる「利回り」については、物件の広告などには目いっぱいの数字が記載されている場合が大半です。

「目いっぱい」という意味は、まず「想定賃料」(実際に稼働している賃料ではなく、これから募集する予定、あるいは募集中の賃料)が高すぎると思われることが多々あります。

実際に賃借人が入居する場合、「想定賃料」より高い賃料で入居することは有り得ないのですが、「想定賃料」より低い賃料で入居する(思い通りに賃借人が埋まらないので、止む無く募集賃料を引き下げて入居させることが多々あります。)ことは珍しくありません。

また、実際に稼働している賃料についても、基本的に賃料相場は右肩下がりの傾向にあることに加え、物件が老朽化するに従い賃料は下げざるを得ないのですが、古くから入居している賃借人は比較的高い賃料を払い続けているが、最近入居した賃借人は安い賃料で契約しているという現象が多くの物件で見られるのが現実です。

この点については、各部屋の賃借人の入居時期や契約の系譜(最初に入居した年月日から何回契約更新をしているか、またその間の賃料の変遷の経緯)などを詳細に検討する必要があります。

また、近隣の環境の変化、例えば近くに大きな企業や学校があり、それらの需要が多かったエリアで企業や大学が移転してしまい需要が急激に衰えたなどという事例もあります。

とにかく、収益用不動産の生命線である賃料=「アガリ」の良し悪しを左右する因果関係については調べるだけ調べても「これで十分」ということはないのですが、不動産業者だけに頼らず、ご自分で知識を集積することが重要です。

購入に際して、売主や仲介を行う不動産業者に対し、的確な質問をするだけでも対応が違ってくるはずです。

次回は売主や仲介を行う不動産業者との適切な付き合い方について述べます。

 

 

 

 

2018.09.11

収益資産の形成②

最初に購入する物件選びと購入方法が最も大事

前回述べた収益用不動産の購入による資産の形成についての話ですが、実際にそのように事が上手く運ぶものであるかという不安、疑問をお持ちの方は多くいらっしゃると思います。

他人が支払ってくれる賃料(アガリ)で労せずして不動産を手に入れることができれば誰しもそれを望むはずです。

しかし、そのような方法で資産を形成していけるのは実際はほんの一握りの方で、多くは目的を達成できない事の方が多いわけです。

その違いはどこにあるのでしょう?

無理のない資金計画

最も大事なことは20年~30年の長期にわたる借入金を主たる原資として不動産を購入するわけですから、完済までの遠い道筋を見通せる長期の資金計画を建てることです。

例えば,購入する建物(あるいは、土地を購入してそこに建物を新築する場合もあると思います。)の構造(RC造、S造、木造)、築年数等の条件により、将来掛かる補修などのメンテナンス費用が異なってきます。

また、部屋の間取りや広さにより、貸す対象者(単身者向き、ファミリー向きなど)が異なってくることは勿論、平均居住期間のサイクルなども考えておきべきでしょう。

いずれにしても、どのような物件でも状況の変化に伴い、稼働が悪くなったりメンテナンス費用が一気にかさんだりすることがありますので、それに対処するだけの流動資金が確保できなければ難局を乗り切れない事態を招く恐れがあります。

私が知っているマンションのオーナーさんで、単身者用の1Rマンションをある企業に一括貸ししていたのですが、その会社が契約解除することになり全室空室になったところ、各専有部分や建物共有部分をメンテナンスする費用を確保していなかったため、新規募集が円滑に進まず、止む無く物件を売却することになったということがありました。

流動資金が確保できていれば、例えば借入金利が上昇した時など元金を減らして月々の返済額を増やさないようにするなどの対応策が可能になります。

前回述べたオーナーさん達に共通していることは収益用不動産を購入するに際して、皆さん十分な流動資金を確保した上で購入しているということです。

次回はそのへんについて詳しく述べたいと思います。

 

2018.09.10

収益資産の形成①

やっぱり「資産」と言えば不動産?

今から15年ほど前の話です。

ある、一般ユーザーの方に約2億円のアパートを買っていただいたことがあります。

その頃私はある不動産買取業者に勤務していた(実質的にはその会社の経営全体を任されていましたが)のですが、その会社で買い取ったアパートをそのお客様に買っていただいたわけです。

そのお客様(60歳くらいの女性)と契約の際に色々お話をしたのですが、その方は若い頃事情があって今でいうシングルマザーになり、子供さん二人をご自分一人で育て上げられたそうです。

昼間はある会社に勤め、夜はビル清掃のアルバイトなどをして大変なご苦労をされたそうですが、苦しい中でも少しずつ貯金を欠かさず、貯まった資金で手始めに小さなアパートを購入したということです。

その後、もう一軒アパートを購入されて、私が売った物件は3件目だということでした。

その方の話ですがとにかく、購入したアパート(当然金融機関から借り入れをして購入しているのですが)の収入には1円も手を付けず、全て貯蓄に回すということを貫いたということです。

つまり、賃料収入からアパートのローンを支払い、固都税などを支払ったとしても若干余剰金があるわけですが、それには絶対に手を付けず、次の物件を購入する資金にしたということです。(もちろん、その間ローンの支払いを重ねるごとに元金も減っていくわけですから、減った分が原資になるわけですが。)

もしその方がその方法を現在まで続けているとすれば、私が知っている限り、私が買っていただいたアパートのローンは既に元金の大半、あるいは全部を返済し終わっているはずです。

そのアパートは大変良い立地にありますので、資産価値は購入された時よりも相当上がっています。

ということはその方は少なくとも2億円以上の資産をこの15年で形成されたということです。

私はこの方のような方法で資産形成した方を少なくても10人以上知っていますが、これらの方に共通して言えることは、皆さん不動産投資に失敗していない(確実に資産を増やしている)ということです。

また、これらの方に共通していることは皆さん「お金の重み」を良く知っているということです。

どの方も物件選びで共通していることは、表面の利回りより立地、アクセス、環境などの面に関していずれも上位の物件(私はこのような物件を「ピンの物件」あるいは「テンの物件」と称しています。)

どのような方法で収益用物件を購入するとしても、土地、建物両方を購入して賃料(つまり「アガリ」)のみで返済することができれば、どんどん資産を増やしていくことは現実に不可能ではありません。

しかし、「アガリ」のみで購入資産を維持していくことはそう簡単ではなく、様々な条件が整わなければ維持どころか自らの人生自体が破綻してしまうことも有り得ます。

次回はその点について述べたいと思います。

 

2018.09.08

アパート・マンション業者問題②

T社の問題

このブログを書いているのは9月6日ですが、その数日前、T社というアパート建築分譲会社が顧客の預金残高を改ざんして金融機関に提出していたという問題がニュースになりました。

実はT社とは先月お取引をしたばかりで、現在も別の案件で商談中でしたので大変驚きました。

T社のアパート建築のノウハウは実に優れた面が多くあり、普通なら利回りが出ない事例でもその地域のニーズに合った物件を先鋭的に突き詰めたプランを作成することにより、高利回りのものに仕上げるという点で特筆すべき面があります。

従って、T社は他のアパート・マンション建設業者が買えない高値で土地を仕入れることができるわけで、その点が急速に業績を伸ばせた最大の要因だと思います。

当初に述べたユーザーの預金残高改ざんの問題については詳細は分かりませんが、単に一担当者がやってしまったもので根が深いものではないのかもしれませんが、報道の影響は少なくないようです。

T社のように、不動産投資をこれから始めようというようなユーザーにとっても役に立つ優れたノウハウを持った会社がこのような問題で躓くことは大変残念です。

今後、どの程度この問題の影響が出るのか不明ですが、スルガ銀行問題などで不動産投資に対して悪影響が懸念される昨今、業界全体に悪影響を与えなければ良いのですが。

2018.09.06

アパート、マンション業者問題

スルガ銀行の問題=サブリース契約のリスク

少し前の話になりますが、スルガ銀行がシェアハウスをはじめとする収益用不動産に対する貸付で、建設会社と組んで不正な貸付を行い結果として購入者がローンの支払いが出来なくなり大きな問題となっています。

この問題について、最も重要な問題は購入者(多くは所謂「エンドユーザー」の方で不動産投資に関しては素人の方が大半のようです。)の「自己責任」の問題です。

購入者は「かぼちゃの馬車」というシェアハウス(売主は株式会社スマートデイズ)を購入する際、スルガ銀行から購入価格の100%(あるいは諸経費なども上乗せして借りていた例もあるようですが)を借りていたようですが、返済については不動産運営会社によるサブリース契約によって賃料を保証されているというスキームだったようです。

つまり返済が滞ってしまった理由は、サブリース契約が履行されなかったからに他なりませんが、その理由の大半はシェアハウスという物件に対する運営のノウハウを運営会社が持っていなかった、あるいは運営できる体制が十分に整っていなかったということに尽きると思います。

イーミライ・グループでもシェアハウスは2件運営したことがありますが、やってみて分かったことは普通のアパート・マンションとはノウハウが異なる(というより、普通のアパート・マンションではやらなくても済むことをやらなくてはいけない)ということでした。

先ず、シェアハウスの多くはキッチンやトイレ、浴室、ランドリーなどの設備やリビングルームなどが入居者によって共同で使用されるという点で、これらの部分に関しては貸す側のサポートが重要になってきます。

例えば、トイレットペーパー、洗剤、石鹸、などの消耗品の補充や定期的清掃などです。

これらを入居者が満足できるレベルで継続的に行っていくには物件周辺からパート労働力を確保することや、それらの作業を行ってもらうスタッフにやるべきことを十分に理解してもらう必要があります。

また、物件数が多くなるにつれて突発的なトラブルや、入居者による苦情なども多くなりますので、このような問題を処理できるスタッフの育成も必要になってきます。

イーミライ・グループが運営していたシェアハウスでは、大きなトラブルは有りませんでしたが、一度、入居者から「言動が少しおかしな人がいて怖い」という連絡があり、弊社のスタッフが連絡があってから約1時間後に現場に駆け付けたところ、入居者の一人が軽い精神疾患がある方だということが分かりました。

この時は、何のトラブルにもならず解決したのですが、現場に1時間ほどでスタッフが到着できたのはたまたまそのようなトラブルの解決能力がある者が会社にいたから解決できたということで、もしそうでなかったら問題が大きくなっていたかもしれません。

そのような経験から、今後シェアハウスを本格的に運営していくには何よりも人材の育成が欠かせないということを痛感していました。

今ブームになっている民泊なども同様であると思います。

箱だけを大量に供給するという手法ではシェアハウスの運営は間違いなく破綻するはずです。

ところで、本題に戻りますが、収益用不動産の評価は言うまでもなく利回りで決まるわけですが、利回りとは賃料総額×入居率という計算式の結果です。

本件においては想定賃料が水増しされていた他、サブリース運営会社が十分に運営できるノウハウを有しておらず、また必要な人材の育成を行っていなかったということから入居率も確保できなかったという点で破綻を招く結果になったわけですが、購入者に対し、シェアハウスの特殊性や運営上の問題点の説明がなされていたかというとおそらくそうではないと思います。

購入者はおそらく、売主のみならず銀行の言うところを信用して購入に踏み切ったのだと想像できますが、そもそもサブリース契約というものに対する過信がこのような事態を招いたことは明白です。

そもそもサブリース契約というものは、サブリースする側が転貸先の借主から受領する賃料と貸主に払う賃料の差額で成り立つものであり、当該不動産の売買をサポートするためのものではありません。

今回のように想定賃料が水増ししてある事例などでサブリースそのものが成り立つ訳がないのですが(当たり前の話ですが、サブリースが成り立つためには、元の貸主に支払う賃料が相場より安いことが絶対条件)、私の著作で述べているように、ローンが払い終わる30年先などという遠い将来まで賃料を保証できる組織などこの世に存在しないのだということをもう一度よく考えてみるべきです。

本件のように、サブリース会社が破綻してしまいそれだけを返済原資として頼っていた購入者自身が割を食って破綻するという構図は「サブリースのウソ」が実に分かりやすいのですが、元々自分が所有する土地にアパート・マンションを建設した比較的資力に恵まれたユーザー(多くは古くからの地主)の場合は、問題が一気に表面に噴出することは少ないので、「サブリースのウソ」が分かりずらくなります。

というのは、このようなユーザーは元々資力がある上に返済している資金は建物の建築資金のみで、土地の返済はないわけです。

従って「利回りのウソ」に気づかず、サブリース会社の言うがままに建築資金のローンや相場より高額なメンテナンス費用をモクモクと支払っているわけです。

このようなユーザーの建築資金の借り入れは「相続税や所得税の減税効果があります。」という点が大きな動機になっているのですが、それ以上に相場よりはるかに高額な建築資金を支払いなおかつ相場より高い維持管理コストを支払っている場合が圧倒的に多いわけで、全体の収支計算をすればこれがベストの選択ではないということが大半だと思います。

いずれにしても「投資プロジェクト」としては成り立たないことをやっているわけですから、オーナーは目に見えるかどうかは別として、少しずつ資産を削り取られていくような結果になるはずです。

但し、余力が十分にあるユーザーはそれでも返済が破綻することはめったにないわけで、取りあえず問題は顕在化しないで済むことも大いに有り得るわけです。

こちらのほうが問題が大きいと私は思うのですが。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2018.08.21

幻冬舎ゴールドオンライン連載のお知らせ

幻冬舎ゴールドオンラインという幻冬舎さんのサイトに「危険な相続税対策」第2章~第3章が連載されますのでそちらでもぜひご覧ください。

連載の期日は8月31日からで、毎週金曜日に9回連載されます。

サイトのアドレスはhttps://gentosha-go.comです。

 

地主を破滅に導く「危険」な相続税対策・・・アパ・マン建設の落とし穴

 

 

2018.08.07

「地主を破滅に導く危険な相続税対策」

tokatsu8.6-001私の上記の著作が8月2日の読売新聞夕刊「プレゼント情報」に掲載されました。

同著は、相続税対策のみならず、これから不動産投資を考えておられる方にも大変参考になる内容が多いのでぜひお読みください。

 

2018.08.02

「危険な相続税対策」という本を出版しました。

出版の動機

このブログで何回も述べている話ですが、所謂「相続税対策」がいかにいい加減で、本来の目的を逸脱したものであるかという憤りを常日頃抱いていた矢先、幻冬舎さんから書籍出版のお話がありましたので、良い機会と考え、このような本を出させていただきました。

仕事をしながら、数カ月かけての制作でしたので、本来述べたい内容の半分ほどしか盛り込むことが出来ませんでしたが、幻冬舎さんのご協力もあり、最低限のものは出来たかなと思っています。

表記の書店やAMAZONなどでもお求めになれますので是非一度お読みになってください。

また、イーミライ・グループ各社にも常備しています。

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2017.06.20

豊洲移転③

今頃になってランニングコストの話?

以前このブログで豊洲に移転した場合の年間収支はどのようになっているのか知りたいがどのマスコミも報道しないという話を掲載しましたが、最近のニュースで、豊洲市場に移転すると年間100億円~150億円もの赤字が生じる見込みであるという報道がなされています。

これは市場問題プロジェクトチームが行った試算を最近発表したものですが、ランニングコストの問題については、どのようなプロジェクトを行うにしても最重要な問題であり、築地だ豊洲だということを云々する以前に豊洲に移転する原案が出た時点(20年以上前?)に議論されるべき問題であり、遅くても豊洲の事業に着手する時点では明確な数字がはじき出されていることが当然の話ではないでしょうか。

豊洲に6千億円という天文学的予算をつぎ込んだ挙句、年間100億円以上の赤字という話はとても信じられませんが、一体どのような部署でどのような人たちがどのような試算でスキームを組んだ結果なのか知りたいものです。(そもそも行政にはこのようなプロジェクトを試算する能力は全くないのでは?普段ランニングコストなど一切考えていない人たちの集団ですから。)

そもそも市場に関しては独立会計で都の予算とは別会計になっており、都民の税金は投入されないということなのですが、年間100億円以上の赤字はどうするつもりなのでしょうか?

勿論築地から移転した後は築地を売却して(4800億円程度で売却する予定ということですが)事業費の穴埋めをするつもりだということですが、そもそもそれ以上の事業費を既につぎ込んでいる上に毎年100億円以上の赤字ということですから、事業としての先行きは真っ暗にしか思えません。

「市場」の今後の動向は?

「市場」というものは築地のみならず鮮魚、青果、生花などの市場が各地に存在するわけですが、近年の交通網の発達や情報のIT化により年々市場の物理的役割は減少しているのではないかと思います。

飲食店などでも食材の仕入れについて市場に頼らず、産地から直送する業者(インターネットで注文するそうですが)に依頼するなど、市場離れは年々進んでいくと思われるのですがその点はどうでしょうか?

また、年々数が増えている道の駅などに販売の活路を見出す生産者の方も多いようで、生産者から消費者への流通ルートは多様化していく傾向にあると思われます。

ということは、長年築き上げてきた築地ブランドを捨てて豊洲に移転する各業者(特に仲卸業者)の皆さんは将来の経営について益々先細りするのではないかという不安を拭えないのではないでしょうか。

私は「築地ブランド」を超越するだけの市場競争力が豊洲移転によって生み出されるとは到底思えませんが、もし将来において経営が成り立たなくなった業者さんが出てきた場合は当然年間赤字額は膨らむはずです。

このような状況下においては、前述の市場問題プロジェクトチームの試算自体が少し甘いのではないかとむしろ不安になります。

豊洲運営の収支はどうなっている?

おもそも、これもマスコミが全く報道しない話ですが、豊洲市場においてはこれを利用する業者さんたちは夫々使用料(賃料)を支払うことになると思うのですが、一体いくらの賃料を支払うことになっているのでしょうか?(賃料の総額や賃料の計算の根拠となる坪単価なども是非知りたいものです。)

また、一時は毎日のように報道されていたにもかかわらず最近は全く報道されない問題ですが、築地と異なり豊洲は各業者のブース間が壁で区切られているため作業が大変困難な業者さんもいるということですが、改善策は施されたのでしょうか?

専門家の間でも「市場」が果たす役割は今後減少していく傾向にあることは間違いないと言われているにもかかわらず、過大な投資をした上に未解決の土壌汚染問題と「築地ブランド」の放棄という愚行を重ね事業が将来先細り(最悪は破綻)という結果を招くとすれば行政の責任は限りなく重いことは当然です。

 

 

 

 

 

 

2017.06.08

イーミライ・グループの人材募集④

ゴルフコンペ

第14回KMCグループゴルフコンペOLYMPUS DIGITAL CAMERA

イーミライ・グループでは年に2回、春(4月)、秋(11月)ゴルフコンペを行っています。

大体12組位の参加者に集まっていただいていますが、その内容はイーミライ・グループの従業員始め、施工業者の皆さん、エンドユーザーのお客様など多様なメンバーが参加されます。

ゴルフはお客様やお取引先とのコミュニケーションにも役に立ちますので、各事業会社のトップは皆ゴルフをたしなみます。

従業員の中にも熱心に練習などをする者もいます。

会社としてもやる気がある従業員には積極的に応援していこうと思っていますが、近い内に企業対抗戦などに出場することが目標です。

 

 

社員旅行

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イーミライ・グループでは年1回、施工業者の皆さんと合同で旅行と親睦会を行っています。

今年は、8月に1泊2日で福岡に行く予定です。

参加人数は50人以上になり、大変賑やかになります。

夜は全員で宴会になりますが、若い人たちは朝方まで盛り上がるようです。

 

 

屋形船

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昨年、花火の時期にイーミライ・グループの従業員、施工業者さんとその家族の皆さん約30人で屋形船を仕立てて親睦会を行いました。

隅田川からスカイツリーを眺めながらお台場まで2時間半の行程でしたが、夜景を眺めながら楽しみました。

今年も行う予定です。

 

 

歓迎会・親睦会

上記の他、イーミライ・グループでは月に1~2回の割合で、施工業者の皆さんやお取引先の方を交えて親睦会を行っています。

場所は本拠地の吉祥寺で行うことが多いのですが、イーミライ・ハウジングの所在地である八王子や中間点の立川、西荻窪などで行うこともあります。

 

 

釣り大会

昨年は2回、釣り大会(船釣り)を行いました。

狙ったのは2回ともヒラメですが、トップの人は立派なヒラメを5枚も釣り上げました。

冬の寒い時期に行ったので参加者は大変でしたが、次回は秋の過ごしやすい時期に行う予定です。

狙うのは30キロオーバーのキハダマグロです。

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