不動産コンサルブログ
  • 不動産コンサルブログ
  • TOP
2019.02.05

言葉尻を取りすぎのマスコミについて

本質をとらえることができない日本のマスコミ

今日は2月4日です。

昨日から麻生さんの「子供を産まなかったことが問題」という発言について野党各党やマスコミが大騒ぎしてます。

「子供を産みたくても身体的または経済的な理由などで産めなかった女性に対する配慮を欠く発言」というのが野党各党やマスコミの言い分です。

以前にも麻生大臣は同様の発言で物議をかもしたことがあるので懲りない方だとは思いますが、鬼の首を取ったように報道するマスコミに対しても違和感を感じざるを得ないのは私だけでしょうか?

確かに「産まなかったことが問題」という発言は少子高齢化の責任が女性にあるように聞こえますので確かに配慮を欠く面はあると思います。

しかし、出生率が年々低くなっていき、少子高齢化が深刻な社会問題となっていることもまた紛れもない事実であり、個々人の問題ではなく社会全体の問題として「産まなかったこと」を問題点ととらえ「いかにして女性が産みやすい世の中にしていくか」ということを考えることは大事なことだと思います。

私は、麻生さんの味方をするわけではないのですが、麻生さん自身も「産みたくても産めない女性」などに対する悪意は毛頭なく、結果的に子供を産む女性の絶対数が少なくなってしまったことを嘆いているのだと受け取りました。

前後の文脈からしても、このたった一言に対して目くじらを立てる意味はあまりないような気がします。

私はマスコミに対しては、そのような些末なことよりも、もっと物事の本質に対して鋭く切り込んだ報道を望みたいと思います。

例えば、以前このブログでも述べたことですが、国立競技場の建設問題について類似の施設、例えば味の素スタジアムや浦和サッカースタジアム、東京ドームなどの建設費はいくらくらい掛かっているのかというような報道は私は目にしたことがありません。

豊洲の市場の建設費用が建物の坪単価がどれくらいでできているのか?それは類似の施設と比較してどうなのか?

外国人労働者に関しても、現在は実質的には移民を受け入れている状況なのに、現状については最近まで殆ど報道されていませんでした。

問題点を継続的に報道してほしい

また、何らかの話題について暫くの間(1週間程度)はどのテレビ局も繰り返し競うように報道するのですが世間の興味が薄れるとウソのように取り上げなくなるのも日本のマスコミの特徴です。

日本大学のアメリカンフットボール部事件に端を発したガバナンスの問題はどうなったのでしょうか?

いまだに理事長は続投しているようです。

加計学園や森友学園の問題もその後の様子は全く報道されません。

次から次へとセンセーショナルな話題を報道し続けないと視聴率が取れない事情は分かりますが、日本の根本的な問題点について我々が常日頃考えなくてはならないことを事の結末が評価されるまで報道し続けてもらいたいものです。

 

 

2019.02.04

借地権に関する一時金等について

土地を借りている場合に、借地人が一時金等を支払わなければならないケ-スがあります。

今回は借地権の各種手続きに関わる一時金等の相場について述べたいと思います。

土地賃貸借契約の更新、借地条件の変更、建替え・増改築、借地権の譲渡をする際には、一般的には①更新料、②借地条件変更承諾料、③建替え承諾料、増改築承諾料、④名義書換料等の一時金の支払いが必要となります。

更新料

借地借家法には、借地契約の更新時における更新料についての規定がありません。また、判例でも更新料支払の慣習を認めた例はほとんどありません。従って、土地賃貸借契約書に更新料支払いの取り決めが明記されている場合、あるいは以前の更新時に更新料の支払いがなされている場合を除き、法的に支払い義務はありません。更新料については、信頼関係説、地代前払説、地代後払説等幾つかの考え方があります。

東京圏の更新料の相場は、更地価格の5%程度です。

借地条件変更承諾料

非堅固な建物から堅固な建物等への借地条件の変更、あるいは借地契約期間を20年から30年に延長する場合等契約条件を変更するときの一時金を借地条件変更承諾料と言います。

東京圏における借地条件変更承諾料の相場は、更地価格の10%程度です。

③建替え承諾料、増改築承諾料

借地上の建物の建替え、増改築(条件変更を伴わないもの)を行う場合に借地人が支払う一時金を建替え承諾料、増改築承諾料と言います。

東京圏における建替え承諾料、増改築承諾料の相場は、更地価格の2~5%です。

④名義書換料(譲渡承諾料)

借地人が借地権を第三者に譲渡・転貸する場合には、地主の承諾を得なければなりません(民法第612条1項)。名義書換料は地主が承諾を与えることの対価といえます。法律上は、名義書換料を支払わなければならない規定はありませんが、借地非訟事件では、許可とともに名義書換料の支払いを命じていることが一般的です。但し、相続による名義書換の場合は支払いの必要はありません。

東京圏における名義書換料の相場は、借地権価格の10%です。この場合の借地権の価格は、原則として、借地権の正常価格(第三者に売却する時のマ-ケット価格、つまり合理的な自由市場において形成されるであろう適正な市場価格)を用います。

 

2019.01.25

不動産に関する用語解説 初級編(4)

今回は借地に関するトラブルについて述べます。

借地に関するトラブルで考えられるケ-スは、(1)地代の増減額請求、(2)借地非訟事件(5種類)が挙げられます。

(1)地代の増減額請求

借地借家法は、借地契約の当事者に地代の増減額請求権を認めています(借地借家法第11条)。地代が「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる」と規定されています。地代の増減額請求権を行使しても、相手方がそれに応じなければ、最終的には裁判で決着を付けざるを得ません。地代の増減額請求権に関しては、調停前置主義(民事調停法第24条の2)が採用されているので、訴訟を提起する前に調停を経る必要があります。なお、増減額についての裁判が確定した場合には、増減額請求権行使の時に遡って過不足を精算しなければならず、 この過不足額には年10%の利息を付けなければなりませんので、裁判確定までに長期間が予想される場合には、注意が必要です。

(2)借地非訟事件

借地借家法上で借地非訟事件として取り扱うことができる事件は、下記の5種類です。

借地非訟事件は特段の事情がなければ、概ね1年以内には終了します。

①借地条件変更申立事件(借地借家法第17条1項)

借地契約には、借地上に建築できる建物の種類、建物の構造、建物の規模、建物の用途等を制限しているものがあり、このような制限を借地条件といいます。借地権者が、これらの借地条件を変更して、別の構造等の建物に新しく建て替えたい場合には、土地所有者との間で借地条件を変更する旨の合意をすることが必要になりますが、合意をすることができないことがあり、このようなとき、借地権者は、借地条件変更の申立てをして、裁判所が相当と認めれば、借地契約の借地条件を変更する裁判を受けることができます。

②増改築許可申立事件(借地借家法第17条2項)

借地契約には、借地上の建物の建替え、改築、増築、大規模修繕等をする場合には、土地所有者の承諾が必要であると定めている場合が多く、承諾が得られない時は、借地権者は、増改築許可の申立てをして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。

③土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件(借地借家法第19条1項)

借地契約が土地の賃貸借契約の場合、借地権者が借地上の建物を譲渡するときは(この場合は、土地の賃借権も譲渡される)、土地所有者の承諾を得る必要がありますが(民法612条)、承諾を得られない時は、借地権者は、土地の賃借権譲渡許可の申立てをして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。

④競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件(借地借家法第20条1項)

借地契約が土地賃貸借契約の場合、競売又は公売で借地上の建物を買受た人は(この場合は、土地の賃借権も譲渡される必要がある)、土地所有者の承諾を得る必要がありますが、承諾を得られない時は、競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可の申立てをして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。この場合、建物代金を支払った後2か月以内に申立をする必要があります。

⑤借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件借地借家法第19条3項、20条2項)

本項はトラブルではないかもしれませんが、③土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件及び

④競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件の場合、土地所有者には自ら土地の賃借権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利(介入権)が与えられています。

土地所有者は、裁判所が定めた期間内に限り、介入権を行使する申立をすることができ、申立があると、原則として、土地所有者が借地権者の建物及び土地の賃借権を裁判所が定めた価格で買い受けることになります。

 

 

2019.01.07

2019年、明けましておめでとうございます。

今年やらなければならないこと

2019年の年が明け、本日(1月7日)は、イーミライ・グループの仕事始めです。

昨年末にニューヨーク証券取引所で株が暴落したあおりで、日経平均株価も2万円を大きく割り込み世界同時株安を新心配された方も多くいたと思いますが、本日の値動きを見ていると日経平均も2万円台を回復し、今のところはリーマンショックの時のような深刻な状況にはならない様子です。

しかし、今年は色々と激動の年になりそうな気がしてなりません。

先ずは、昨年私の価値観が大きく変わる出来事がありました。

それは、メガバンク3行が揃って,これから先、大幅な人員と店舗の削減を行うという見通しを発表したことです。

大手銀行は言うまでもなく、いつの時代も就職先の人気ランキングでは上位を占め、努力して一流大学を卒業した人達の多くが選ぶ企業でした。

また、おそらく大半の人は途中で転職をすることを前提に就職するのではなく、そこに一生骨を埋めるつもりで入行したのではないかと思います。

しかるに、今後は現在の人員、および店舗数を順次減らしていき、最終的には現在の半分以下にする予定だということです。

とは言っても新卒を全く取らないわけにはいきませんから、当然、早期退職者を募ることになるはずです。

このような大胆な組織編制の見直しを行う最大の理由は、現在多くの人員を配置している部門の多くがAIにとって換わられることだと言われています。

私は、AIをはじめとするロボット技術の発達はむしろ単純労働の部門で人員の削減を招くものだと思っていましたが、高学歴の人達で構成されてきたサービス業の部門でこのような急激な変化が起こるとは想像できませんでした。(というよりは、既に単純労働の分野ではロボットが多くの部分で人間にとって代わっており、これからはより高度な部門においてもAIやロボットが人間になり替わろうとしているということなのでしょう。)

一方、このブログで度々取り上げてきた外国人労働者の問題ですが、日本は単純労働の部門においても外国人に対し事実上の門戸開放政策に踏み切りました。

マスコミなどでしばしば言われている通り、飲食、運送、土木・建築、介護などの部門においては決定的な人材不足が顕著になっています。

これから先、日本人よりもハングリーで真面目な外国人の人材が相当数日本国内に入ってくることが予想されます。

これから社会に出ようとする日本の若い世代は、AIやロボットのみならず外国人労働者と競争していかなければならないわけです。

私事で恐縮ですが、たまたま私の三男は今年が大学受験で、どの大学を受験するか家内とよく話をしていますが、私は「就職を前提に大学選びをすることはもはやほとんど意味がないので、学びたいことを前提に大学や学部を選ぶべき」と言っています。

これから先、企業や社会がどのような人材を必要とし、どのような人材がもてはやされるようになるのかは分かりませんが、AIには出来ない創造力やセンスを持った人が益々必要となることは間違いないと思います。

今年は、そのような観点から物事を考えたいと思っています。

 

 

 

 

2018.12.18

2018年の締めくくり①

イーミライ・グループの2018年

今年も残すところ10日余りになりました。

このブログを書いているのは12月18日ですが、今日はイーミライ・グループの忘年会です。

一部の業務を除いては、御用納めは12月25日なので、会社の業務を行う日数はあと数日しかありません。

イーミライ・グループの1年は色々なことがありましたが、全体的に言えば良い1年だったと総括できると思います。

一番の収穫は、様々な分野で会社の内外共に優秀な人材が揃ってきたことです。

建設の方は昨年から徐々に施工業者の皆さんやメーカーさんのご協力により、こちらが意図するものを造ることができるようになってきたのですが、今年はZEH仕様の最先端の木造住宅を数棟完成引き渡しすることができました。

不動産の部門では、社内に不動産鑑定士などの有資格者を揃えることにより、一層充実したコンサルティングができるようになりました。

来年は社員一同より一層の努力を重ね、あらゆる分野で飛躍する年にしたいと思っています。

2018.12.07

不動産に関する用語解説 初級編(3)

今回から2回に分けて、借地権と底地に関することについて、説明したいと思います。

1回目は、借地権と底地の概念等について、2回目は借地に関するトラブル(借地非訟)等について説明します。

まず、「借地権」と「底地」の定義について述べます。

不動産鑑定評価基準では、「借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む)に基ずく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。」と定義されています。従って、駐車場として使用するための借地や竹木等の植栽のための借地は上記の借地権には含まれません。

また、「底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。」と定義されています。

借地権が存する土地(借地権以外の権利が付着していない場合)については、所有権と借地権の二つの権利が存することになります。

不動産鑑定評価基準では、「借地権の価格」とは、契約に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

「底地の価格」とは、借地権の価格との相互関連において、賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

ここで、借地人の経済的利益とは、① 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る安定的利益② 正常な地代(新規地代)よりも支払地代が安い場合における賃料差額(いわゆる借り得部分)をいい、使用収益による実益がないのであれば、経済価値としては認識できないと思われます。また、借り得部分が大きいほど、借地権の経済価値が増大することになります。

次に、賃貸人の経済的利益とは、①地代を収受できる経済的利益(地代徴収権)②契約満了等によって、完全所有権に復帰することによる経済的利益を言います。

つまり、借地権の価格は、理論的には地代が安ければ安いほど借地権の価格は高くなり、底地価格は、地代が安ければ安くなるほど底地価格は低くなるという基本構造を持っています。

次回は借地権に関するトラブル(借地非訟)等について述べたいと思います。

 

 

 

 

 

2018.11.30

外国人労働者問題・続き

皆さん論点がずれているのでは?

この問題について何度も言うことに疲れてきましたが、与野党もマスコミもまたこの問題についてマスコミのインタビューに答える一般国民の皆さんも大事なことを考え違いしているとしか思えないのは私だけでしょうか?

先ず、第一番目に認識しなければならないことは、日本の少子高齢化による労働人口の減少が叫ばれてきたのは最近の話ではなく遥か以前からのことであり、また実際に各種の業界で人手不足が顕在化してきたのも相当以前からのことです。

私の感覚で考えても、少なくとも10年以上前から、都心の飲食店街では片言の日本語を話す店員が多く見られるようになりましたし、また農業、漁業(マグロやカツオなどの船などは早くから外国人労働者に頼っていたようです。)に関してもその頃からテレビの番組などで良く取り上げられており、相当数の外国人が日本国内で働いていることは誰しも想像できたはずです。

しかし、具体的に彼らがどのような資格で、またどのような制度により日本に来て、どのような身分上の保証を受けているのかというようなことについては私も良く分からないままになっていました。

しかし、5年ほど前からは同業者なども深刻な人手不足について嘆くようになりましたし、弊社においても人手が確保できないばかりに折角受注した仕事を受けられないということもありました。

そのような経緯で、外国人労働者の実情について関心が深まり、色々な情報を入手するように努めた結果、分かったことは驚くべき事実で、日本には既に多くの外国人労働者が訳の分からない資格・制度によって就業しており、今後も増え続けることは確実であるという現実でした。

2018年の時点では130万人もの外国人労働者が日本国内にいることは皆さんすでにご存じだと思います。

その内、半数近い55万人ほどは技能実習生と留学生です。

留学生は本来、日本国内における就労が目的ではないはずですが、週28時間以内という範囲で事実上労働者として日本国内に居住しており、立派な戦力として各雇用先にあてにされている者も多くいるようです。

130万人という人数はすごい数では?何故これまで誰も騒がなかった?

連日の報道を聞いていると、日本には現在外国人労働者は殆どおらず、これから受け入れるかのような話に聞こえますが、とにかく既に130万人以上の外国人が日本で働いているのです。

また、今後増やす予定の外国人労働者の数は僅か34万人程度ということで、現在の総数の25%程度に過ぎず、大騒ぎするような内容ではありません。(130万人程度ではとても足りないので1000万人までは入国を認めようという話なら別ですが)

というか、既に技能実習生と留学生を併せて55万人も入国しているということ自体にこれまで何ら異議を唱えてこなかった野党が今更何を反対しているのかということが不可思議です。

また、政府与党は一貫して国内に移民を受け入れることを否定していますが、130万人の外国人労働者は移民に他ならない存在です。

産業界の要請としては、せっかく技能や言葉に習熟した外国人を僅かな期間で帰国させてしまうことは大変勿体ない話で、雇用側が受け入れを躊躇する大きな要因となっていました。

数年前に技能実習生については滞在期間が事実上3年から5年に延長され、その頃から私達も外国人の労働力を導入することが具体的・現実的な話になっていったように思われます。

今回の出入国管理法改正案は、外国人労働者に対する門戸開放に向けて更に進んだ規定が盛り込まれていることは間違いなく、外国人労働者の待遇改善や雇用側の利益に結び付く可能性が高くなるという評価は出来ると思います。

この際、言葉の誤魔化しはやめてほしい

以上述べた通り、日本が、外国人の労働力に頼らざるを得ないと判断されたのは昨今のことではなく、遥か以前のことであることは間違いないのです。

しかし、その頃(10年以上前の話だと思いますが)、「猫の首に鈴を付ける」役割を負うべき政治的リーダーが不在だったというわけです。

とにかく、所轄官庁は恐々として外国人労働者に対し密かに門(裏門?)を開けたわけで、その後何故かマスコミをはじめ誰も大きな問題として騒がずに130万人もの規模になってしまったということが厳然たる事実です。

また、大量の外国人を受け入れるための関連法案の整備や官民一体となった受け入れ態勢の強化に関しても殆ど手つかずの状態でここまで来てしまっている状況です。

この点については政府与党だけの責任ではなく、問題を一切取り上げてこなかった野党にも同様の責任があることは言うまでも有りません。(議論する時間がないという主張は言い訳にしか聞こえません。)

今回の法改正を良い契機として、今後は外国人労働者を「移民」として正式に受け入れ、日本人と同等の権利・義務を付与することを切に望みます。

 

 

2018.11.29

外国人労働者問題

今、正に時代が変わろうとしている

予想通り、というか絶対多数の自民党政権下では当然の話ですが、外国人労働者の門戸開放に向けた出入国管理法改正案は11月27日に衆議院を通過し、現在は参院本会議で審議中です。(このブログを書いているのは29日です。)

前回も述べたことですが、政府自民党のやりかたも、最重要課題であるにもかかわらずこれまでに一度も取り上げられていなかった問題について、15時間という短い審議時間でなし崩し的に採決というあざとい手段ですが、野党の主張は本当にお粗末というかレベルが低すぎます。

このブログで以前に取り上げた話ですが、私の自宅の近くにあるファミレスでは、数年前から注文方式をタッチパネル方式に変えました。

飲物についてもセルフサービス方式に変更し、最低限のスタッフでやりくりできるように涙ぐましい努力をしています。

また、やはり私に自宅にほど近い麺類のチェーン店では、以前は調理については専門のスタッフがいて鍋を使って調理していましたが、1年ほど前に全て自動調理器で調理するようになり、6人ほどいるスタッフ全員が女性(おそらくパートタイマ―でしょう)になりました。

しかし、料理の出される時間は以前より早くなり、肝心の味のほうも私は以前より向上していると思いました。

このような各企業の努力ももはや限界に近く、24時間開いている飲食店は年々少なくなっています。

飲食以外の業種についても、人手不足の問題は山積していることは皆さん良くご存じだと思います。

昨日、同業者や関連業種の経営者の方達とゴルフコンペがあり、色々と世間話も出ましたが、ある社長さんは現在外国人実習生を20人ほど雇用しているそうですが、もはや彼らの力なくしては会社の業務が成り立たないとこぼしていました。

この会社では、日本人、外国人にかかわらず報酬面は勿論、勤務時間や住居に関する面に関しても100%以上法的な規定(ガイドラインを含め)を遵守しているということですが、それでも日本人のみで必要な労働力を確保することは難しいようです。

雇用側に対する監視体制の強化

外国人を受け入れる際に最も厳守しなければならないことは、雇う側に雇用条件に関する規定を遵守させるということです。

つまり、最低賃金を支払うことは当然の話ですが、残業に関しても割り増しで支払うことは勿論、無理な残業を強いることや当初の取り決め以外の内容の労働を強制するなどはもってのほかの話です。

規定を守らない雇用者に対しては多額の罰金や懲役刑を含む厳罰を科すことは当然の話で、訴えがあればすぐに対応できる制度の創設が切に望まれます。

この点を厳守しなければならない理由は、外国人のドロップアウトを防ぐためです。

若者の夢が実現できる国へ

外国人労働者の内、失踪者の数は年々増加しており正確な総数は把握されていないのではないかと思われます。

この問題を放置しておけば、失踪者の中には心ならずも犯罪行為に走る者も出る可能性がありますし、そのことが外国人労働者に対する偏見を助長することに繋がるという悪循環に繋がる恐れがあります。

我々日本人がそのような「負の土壌」を生み出す原因を作っているにも関わらず元々は純粋な動機で入国した外国人労働者をドロップアウトさせてしまう結果を招くとするとそれは大変罪深い行為に他なりません。

野党の皆さんは、やみくもに法案に反対するのではなく、そのような監視体制の構築を始め、日本人と外国人の共存共栄に向けた制度作りについて政権が真剣に取り組むことを確約させる方向(次の国会でより良い制度作りに関する関連法案について審議することなど)で議論してほしいと切に願う次第です。

そのような努力は、将来の日本が日本人にとっても外国人にとって自らの夢を実現できる国になる道に繋がると思います。

 

2018.11.27

収益資産の形成㉑外国人向けの物件・纏め②

余談ですが、

このブログを書いているのは平成30年11月27日ですが、今日行われている臨時国会で外国人労働者の受け入れ拡大を目指す「出入国管理法改正案」の改正案が正に本日採決されそうな状況です。

野党は、法務大臣の不信任案を提出するなど抵抗の構えですが、政府自民党は数の論理で押し切るつもりのようです。

いずれにしてもあと数時間で結論が出ることは間違いないのですが、野党が主張する「審議の時間が短すぎる」という論理は全く的外れだと思います。(確かにこのような重要な法案の審議に要した時間が15時間余りということは考えられませんが)

問題の本質は、はるか以前から顕在化していたにもかかわらず、なんら議論されなかったのは誰のせい?

以前このブログにも書いたことですが、私は数年前から日本の少子高齢化とそれに伴う人手不足は大変深刻な問題であると公言しており、この問題が国会やマスコミで大きく取り上げられることもなく、またその他公けの場で対策を議論されることなく今日まで来てしまったことは全く不可思議としか言いようがありません。

私のような者でさえ少なくとも3年以上前から段々少なくなっていく24時間営業の飲食店の問題や宅配便のドライバーの過重労働の問題、介護の人出不足などが気にかかっていたにも関わらず、国の将来を設計する立場にある国会議員の方達がこの問題をこれまで取り上げなかったということは、与野党問わず怠慢としか言いようがなく、今更審議する時間がないという言葉は言い訳にしか聞こえません。

猫の首に鈴をつける人は?

そもそも既に130万人の外国人労働者が日本国内で働いていることは厳然たる事実であり、また彼らの力なくしてはもはや成り立たなくなっている業種が多くあることも受け入れなくてはならないことです。

130万人もの外国人が半ば「脱法的」に日本国内で労働に従事しており、中には不当な扱いを受けドロップアウトした者も多くいる(外国人実習生の失踪者は1年だけで7000人と言われています。)現状は、国際的に見ても恥ずかしい話で、これ以上この問題を放置することは許されないことです。

そもそも、「外国人実習生」などという呼称は質の悪い誤魔化しとしか言いようがない言葉で、日本で何年もの間労働してもらう以上はいかなる理由があっても正式な就労ビザを発行して彼らの身分を保証してやるべきです。

いい加減な言葉で実態を誤魔化すことは良くも悪くも官僚的発想から来るのだと思いますが、この問題は日本の国家的問題と受け止めるべきで、「言葉による誤魔化し」で済ませることは絶対にやってはならないことです。

おそらく政治の中枢にいる人たちは相当以前からこのような局面が来ることは予想できていたはずで、民主党政権時代の2011年(東日本大震災の年)には141、994人の技能実習生が日本にいたというデータがあります。(失踪者も多くいました。)

従って、政府与党のみならず、当時民主党に所属していた議員も外国人労働者に関するデータは容易に入手できたはずで、失踪者などの問題も当時から問題にされなければならなかったはずです。

とにかく、外国人労働者が130万人日本国内で就労しており、今後も増え続けるという厳然たる事実を全ての日本人が受け入れ、誤魔化しではない万全の受け入れ体制を今後築いていかなければならないことを認識するべきです。

また、政治家は勇気をもって我々国民に「外国人との日本国内における共存共栄の関係」を提案するべきです。

今回の法改正は遅きに失したとはいえ、安倍政権がこれを断行しようとしていることは取りあえず評価したいと思います。(やりかたは「だまし討ち」に近いあざとい方法ですが)

本来は、ややこしい言葉は全て廃止して日本で労働する外国人には全て就労ビザを発行し、理由は問わず1年以上労働目的で滞在する外国人は「移民」として受け入れ、必要な権限全てを付与するべきです。(勿論、日本国民と同様の義務も負ってもらわなくてはなりませんが)

最後に

一昨日、昨日(11月24日、25日)は用事があって九州福岡に行っていました。

26日の朝早くの飛行機で福岡空港から帰ったのですが、フライトの直前に空港の食堂で朝食を食べました。

利用したのは搭乗口の隣にある定食などを売り物にする店で、時間は朝の7時30分位でしたが、この店を切り盛りしていたのは二人の外国人でした。

国籍は分かりませんでしたが、二人ともおそらく東南アジア系の方でした。

二人だけで調理から店内の切り盛り、レジなどもこなしていおり日本語も上手でした。

どのような経緯で来日したのかは分かりませんが、私は慌ただしく朝食を済ませながらも彼らが日本を離れる時は笑顔で帰国してほしいと祈らざるを得ませんでした。

 

 

 

2018.11.20

不動産に関する用語解説  初級編(2)

今回は「限定価格」について説明します。

昔から「隣の土地は倍出しても買え」、「隣の土地は借金してでも買え」などと巷では言われていますが、今回はこのことについて理論的に説明してみたいと思います。

「隣の土地を買う」時に、不動産鑑定評価基準で言うところの「限定価格」に該当する場合があります。

「限定価格」は大雑把に言うと、マ-ケットで一般に成立する価格より大幅に高い価格で成立した価格であっても、経済合理性にかなっている価格であると言えます。

不動産鑑定評価基準では、「限定価格」とは次のように規定されています。

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合、又は、不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市価値場を適正に表示する価格をいう。限価格定を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

(1)借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合

(2)隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合

(3)経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合

以下1つの例を挙げて説明したいと思います。

画地Aと隣り合って画地Bがあります。表側に画地A、背後に画地Bが位置し、いずれも面積は100㎡で、商業地域(80、500)に属しています。

画地Aは表通りの15m道路に接面しており、基準容積率は500%、正常価格(マ-ケット価格)は㎡当たり100万円、総額1億円、画地Bは裏通りの4m道路に接面しており、基準容積率は240%、正常価格(マ-ケット価格)は㎡当たり50万円、総額5千万円とします。

画地Aと画地Bとを併せた一体地を画地Cとし、画地Cは15m道路と4m道路に接面する二方路で、基準容積率500%、正常価格(マ-ケット価格)は㎡当たり105万円、総額2億1千万円とします。

まず、全体地の画地Cの価格から画地Aの価格と画地Bの価格の合計額を控除して、増分価値を計算します。

画地Cの価格    画地Aの価格    画地Bの価格     増分価値

210,000,000円 - (100,000,000円 + 50,000,000円)       =      60,000,000円

ここで、極端な場合を想定すると、画地Aの所有者が画地Bを購入する場合に

画地Bの価格   増分価値                    購入最高額

50,000,000円 + 60,000,000円 = 110,000,000円  となります。

仮に画地Aの所有者が上記の110,000,000円で画地Bを購入した場合でも、

購入最高額     画地Aの価格     画地Cの価格

110,000,000円 + 100,000,000円  ≦ 210,000,000円 となり、損はしていないことになります。

また、反対に画地Bの所有者が画地Aを購入する場合に

画地Aの価格      増分価値                    購入最高額

100,000,000円 + 60,000,000円 = 160,000,000円  となります。

仮に画地Bの所有者が上記の160,000,000円で画地Aを購入した場合でも、

購入最高額     画地Bの価格      画地Cの価格

160,000,000円 +   50,000,000円  ≦ 210,000,000円 となり、上記と同じように、損はしていないことになります。

上記はあくまでも、極端な例ですが、通常は増分価値を画地Aと画地Bに合理的に配分し、それぞれの限定価格を算出します。

増分価値の配分方法は、10以上ありますが、代表的なものを以下に揚げます。

①総額比による方法       それぞれの土地の総額で按分する方法

②面積比による方法       それぞれの土地の面積で按分する方法

③単価比による方法       それぞれの土地の単価で按分する方法

④買入限度額比による方法    それぞれの土地の買入限度額で按分する方法

一般的に用いられている方法は、総額比による方法で、以下総額比による方法で前記の例を計算し画地Bの限定価格を計算してみます。。

・画地Aの所有者が画地Bを購入するケ-ス

増分価値 × (画地Bの価額 / 画地Aの価額 + 画地Bの価額) + 画地Bの価額

= 画地Bの限定価格

60,000,000円 × (50,000,000円 / (100,000,000円 + 50,000,000円)

+  50,000,000円  ≒ 70,000,000円

・画地Bの所有者が画地Aを購入するケ-ス

増分価値 × (画地Aの価額 / 画地Bの価額 + 画地Aの価額) + 画地Aの価額

= 画地Aの限定価格

60,000,000円 × (100,000,000円 / (50,000,000円 + 100,000,000円)

+  100,000,000円  ≒ 140,000,000円

以上の結果から、画地Bの限定価格の限定価格は、70,000,000円、画地Aの限定価格は、

140,000,000円で、それそれ正常価格に比して、20,000,000円と40,000,000円高くなっています。

今回は限定価格の説明でしたが、ご理解頂けましたでしょうか。

次回は、「借地トラブル(借地非訟)について」説明したいと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

1 / 1212345...10...最後 »
Fudousan Plugin Ver.1.7.0