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2018.10.29

収益資産の形成⑯・法規や条令を知り尽くす

効率の良い物件

前回は、葛飾区(綾瀬駅)を起点とした賃貸物件を検証してみましたが、このエリアで最も良い賃料坪単価が見込める単身者用アパート、マンションの検索結果から、月額賃料が5万円~6万円前後の物件が所謂「売れ筋」であることが分かりました。

駅から徒歩10分以内(できれば7分以内)に立地して、住環境が良く築年数が新しいという条件であれば上記の賃料で高い入居率を確保できそうです。

ここで注意しなければならないことは、葛飾区の条例によれば1棟の総戸数15戸以上、または3階建て以上の建物の場合、1戸あたりの平米数が25㎡以上にしなければならないという点です。(1棟の戸数が14以下であっても、一連の土地に複数の建物を建てる場合は同様の制限を受けます。)

ということは、1棟の総戸数が14戸以内の建物が賃料坪単価という観点で考えれば効率が良いということになります。

例えば建築基準法の定めるところに従い、容積率や日影斜線を守って200㎡の2階建ての建物を建築すると仮定すると、1戸の面積が25㎡だと8戸、20㎡の場合は10戸できます。

1戸16㎡にすれば12戸です。。

各プランの賃料設定を坪単価1万円と考えた場合各室の賃料は下記のとおりになります。

25㎡の部屋 75,625円

20㎡の部屋 60,050円

16㎡の部屋 48,400円

現在の所得が二極分化している情勢においては1室の賃料総額をなるべく低く抑えることが得策と考えられますので、上記いずれのプランも可能な土地であると仮定すれば、16㎡を12戸造ることが最も得策ということになります。(但し、16㎡の部屋に必要な設備を効率よく配置できるかという問題はありますが)

逆に、上記のプランができる土地はどのようなものかということを考えてみると、まず建蔽率・容積率がそれぞれ50%・100%と仮定すると、木造2階建ての場合、1階・2階とも100㎡になりますので、200㎡の土地が必要ということになります。

建蔽率・容積率がそれぞれ60%・200%の場合は、約167㎡の土地が必要になります。(但し、角地であれば建蔽率が70%に緩和されますので約140㎡あればOKです。但し、斜線など他の条件も満たす必要はあります。)

木造2階建の建築費用の坪単価を75万円程度(外構工事やライフラインなどの諸経費も込)と考えると200㎡の建物の建築費総額は4500万円~5000万円程度は見ておく必要があります。

賃料坪単価1万円と想定した場合、200㎡の年間想定賃料総額は720万円になりますので、土地の購入額と建物建築費用の総額を合計したフローは下記の通りです。

土地購入金額    建物建築費用    総   額     年間想定利回り

5,000万円   5、000万円   10,000万円    7・20%

5,500万円   5,000万円   10、500万円    6・86%

6,000万円   5,000万円   11,000万円    6・55%

6,500万円   5,000万円   11,500万円    6・26%

7,000万円   5,000万円   12,000万円    6・00%

上記のフローチャートには仲介手数料や登記費用などの付帯経費を含んでいませんから、土地の取得価格自体はもう少し抑えることが理想となりますが、この予算組で駅から徒歩10分以内かつ環境の良い土地を探すとすれば、路地状敷地などが現実的な選択肢になると思います。

しかしながら、上記の計画建物は路地状敷地でも十分に実現可能です。

イーミライ・グループでは、常時効率の良い収益プランを作成できるように社員一同努力を重ねています。

 

 

 

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