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2018.10.26

収益資産の形成⑮・需要を見通した物件

所得の二極分化

以前に述べたとおり、現在の日本は所得の二極分化が顕著になっており年収200万円以下の世帯だけで全体の20%、200万円~300万円の世帯が14%ですから300万円以下の世帯が全体の3分の1いるというこになります。

300万円の年収は月額にすると25万円ですが、25万円の月収の人が賃貸住宅を借りるとすれば、月額賃料は5万円前後の物件、高くても6~7万円程度のところを探すと思います。

特に単身者であれば、1Rまたは1DKなどの間取りを中心に物色すると予想されます。

現在、イーミライ・グループは葛飾区(千代田線・常磐線「綾瀬」駅から10分のアクセス)の土地を開発中ですが、この物件周辺の情報を基に賃貸物件を検索したみたところ、比較的駅に近い(徒歩10分)のワンルームマンション(RC構造地上6階建の3階部分)の25・42㎡が月額賃料79,000円・管理費10,000円という条件で募集されていました。

この物件は、築2年と新しく、バス・トイレがセパレートされており、オートロック、エレベーター付、床はフローリング、シューズボックス、室内洗濯機置き場、独立洗面台、脱衣室、温水洗浄便座、システムキチン、モニター付きインターホン、エアコンなどまさしく「フル装備」の物件です。

「綾瀬」駅は大手町まで地下鉄千代田線で8駅と大変アクセスが良く、しかも駅から4分で近くにスーパーなど生活に必要な施設は殆ど揃っており、居住条件は申し分ないと言えますが、管理費と併せて月額89,000円の賃料は相当な負担になります。

この物件を仮に「A物件」と呼びます。

同じ「綾瀬」駅徒歩6分の物件ですが、築年数は1年と新しいアパート(木造2階建の1階)で賃料61,000円(管理費5,000円)という物件があります。

専有面積は18・23㎡でかなり狭くなりますが、オートロック、エアコン、室内洗濯置き場、クローゼット、冷蔵庫、IHコンロ、浴室乾燥機、温水便座洗浄機など設備はかなり整っています。

この物件の月額のコストは66,000円ですから、この程度なら年収300万円あればなんとかなりそうです。

この物件を仮に「綾瀬」駅徒歩「B物件」と呼びます。

さらに検索すると、「綾瀬」駅徒歩12分で月額賃料31,000円の新築のシェアハウス(木造2階建)がありました。

専有面積は居室部分が約7㎡で狭いのですがトイレやシャワールーム、キッチン、洗濯機、冷蔵庫などは共用となっています。

また、ベッド、机、椅子など生活に最低限必要な家具は付いています。

管理費は15,000円掛かりますが電気・ガス・水道・WI-FIの使用料が全て含まれますので実質的な管理費は5,000程度と考えて良いと思います。

つまり月額の賃料コストとしては4万円以下になります。

この物件を仮に「C物件」と呼びます。

実は、「A物件」は建築基準法などの法規の他に葛飾区の条令(1棟の総戸数が15戸以上の共同住宅を建築する場合、1戸の面積を25㎡以上にしなければならない。)を遵守して建築された物件です。

「B物件」は1棟の総戸数が14戸以下、かつ全体の床面積が300㎡以下の建物で1戸当たりの占有面積の制限を受けない物件です。

「C物件」はシェアハウス形式の物件ですが、基本的には「共同住宅」のカテゴリーに入らない「居宅」で建築確認が取れる建物と判断されます。

実際に稼働が見込める賃貸物件

比較を容易にするため、A物件、B物件、C物件とも新築あるいは新築に近い築年数のものを選びましたが、大まかに言うと「綾瀬」駅周辺の徒歩圏内の単身者用賃貸物件はA物件が8万円前後、B物件が6万円前後、C物件が4万円前後(管理費を考慮した金額)になります。

築年数10年以上の物件は上記の10%ほど賃料が安くなり、20年近く経過している物件は20%ほど安くなると考えても良いでしょう。

これは私の感覚でもう少しデータを検証する必要があると思うのですが、こと「綾瀬」駅周辺の物件に限って言うと、A物件の需要は全体の10%前後で残りの90%位は賃料総額が6万円以下の物件ではないかという気がします。

このエリアにおいては、多くのユーザーは賃料5万円前後の予算で物件を探すことが予想され、また築年数や駅からのアクセス、専有面積などの点をある程度妥協すればそのくらいの予算で物件を見つけることができるはずです。

ということは、物件を供給する側(新築する場合)の立場で考えると

1、1室の賃料が6万円程度で抑えられる物件

2、駅から徒歩10分以内のアクセス

3、スーパーなどの設備が近いなど住環境が良い

という条件に収まり、尚且つ利回りが期待できる物件を目指すべきです。

 

 

 

 

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