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2018.10.25

収益資産の形成⑭・新たなる需要

賃貸の空き室状況

このブログで何度か取り上げている外国人の労働力の受け入れの問題ですが、いよいよ今年の秋の臨時国会から門戸開放に向けた取り組みが開始されるようです。

どのような形で外国人労働者を受け入れていくかは今後の課題だと思いますが、どのような形になっても先ずは彼らの住まいを確保することが問題となります。

現在、民間の賃貸物件の状況ですが、JR中央線の各駅のアパート、マンションの空室(募集中の物件)のデータを見ると、吉祥寺駅から徒歩10分以内の物件に限定しても空室が416件あります。

三鷹駅周辺で同じ条件で見ると500件以上、武蔵境駅は228件、東小金井駅は345件です。

八王子駅はどうかというと10分以内で500件を超え、8分以内に限定してようやく500件以内(458件)になります。

JR中央線に関して、逆に都心の方に目を向けて検索したみると、西荻窪駅、荻窪駅、阿佐ヶ谷駅はどの駅についても徒歩10分以内の物件については空き室が500件を超え、8分以内の空き室募集件数は西荻窪駅が446件、荻窪駅が476件、阿佐ヶ谷駅が477件となります。(データはいずれも平成30年10月23日のもの)

外国人の受け入れ状況

このように、賃貸物件はどのエリアにおいても常に多数の空きがある状況ですが、外国人の入居に関しては頑なに拒否するオーナーさんも多くいます。

確かに言葉の壁や生活習慣、文化の違いなどについて大半のオーナーの方は不安を抱いていると思います。

特に賃料の滞納が生じた場合や住民同士のトラブルが発生した場合の対処法などに関しては貸す側の不安は大きいのが当然です。

既に一般のアパート・マンションでも外国人を入居させている例も少しずつ増えているのが現状ですが、中には外国人専用の賃貸物件も現れています。

その多くはシェアハウス形式の物件で、既存の建物を改装したものが多いようです。

外国人向けのシェアハウスは1戸の居室に複数の入居者を入れることを想定したものが多いようで、一人あたりの賃料は安い(3万円以下が大半のようです。)設定ながら、全体の利回りはかなり高利回りなります。

ある投資家の方に聞いた話ですが、古いビルを改造して多くの居室を造りシェアハウスにした物件があり、全体で200人の入居者が入ることが出来るそうですが、入居開始してすぐに満室になったそうです。

この物件の場合、1室の入居者は4人が標準らしいのですが(4人入居の場合の一人当たりの賃料は3万円ということです。)それでもすぐに満室になってしまうということは、外国人にとって日本に住まいを確保することの困難さが伺えます。

一人3万円×4人=12万円の賃料を払えば、一般のアパート・マンションでもそれなりの物件を借りることができるはずですが、外国人にとって日本で具体的な物件を探すことは多くの障害があることは間違いありません。

外国人向けの情報サイトなどの入居サービス

前述した大規模なシェアハウスは主としてSNSなどの情報によって入居者を募集しているようですが、来日する前に入居申し込みをすることができる点がメリットで、大きな成果をあげているということです。

そこで、私が今考えていることは、来日する外国人が本国にいる間に入居先を物色できる情報サービスをつくれないかということです。

入居先物件の地図などアクセスに関する情報、間取り図、建物図面、設備などの情報、賃料や管理費などの情報をより具体的に検索できる情報サービスが切実に求められているのではないかと思います。

また、外国人入居者についてオーナーさんと入居者の間に立って管理や入居条件の遵守に関する問題を解決できるシステムを私達宅建業者が早急に作らなければなりません。

基本的には、サブリースシステムにより各オーナーさんから空き室を一括借りして外国人入居者に貸す方法を考えています。

外国人に日本の「住まい」に関する適切な情報を提供することで日本に滞在する間の計画づくりの一助になると同時に、オーナーさんにとっても安心して賃料収入を得ることができる結果に結びつけば良いと思います。

 

 

 

 

 

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