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2019.02.04

借地権に関する一時金等について

土地を借りている場合に、借地人が一時金等を支払わなければならないケ-スがあります。

今回は借地権の各種手続きに関わる一時金等の相場について述べたいと思います。

土地賃貸借契約の更新、借地条件の変更、建替え・増改築、借地権の譲渡をする際には、一般的には①更新料、②借地条件変更承諾料、③建替え承諾料、増改築承諾料、④名義書換料等の一時金の支払いが必要となります。

更新料

借地借家法には、借地契約の更新時における更新料についての規定がありません。また、判例でも更新料支払の慣習を認めた例はほとんどありません。従って、土地賃貸借契約書に更新料支払いの取り決めが明記されている場合、あるいは以前の更新時に更新料の支払いがなされている場合を除き、法的に支払い義務はありません。更新料については、信頼関係説、地代前払説、地代後払説等幾つかの考え方があります。

東京圏の更新料の相場は、更地価格の5%程度です。

借地条件変更承諾料

非堅固な建物から堅固な建物等への借地条件の変更、あるいは借地契約期間を20年から30年に延長する場合等契約条件を変更するときの一時金を借地条件変更承諾料と言います。

東京圏における借地条件変更承諾料の相場は、更地価格の10%程度です。

③建替え承諾料、増改築承諾料

借地上の建物の建替え、増改築(条件変更を伴わないもの)を行う場合に借地人が支払う一時金を建替え承諾料、増改築承諾料と言います。

東京圏における建替え承諾料、増改築承諾料の相場は、更地価格の2~5%です。

④名義書換料(譲渡承諾料)

借地人が借地権を第三者に譲渡・転貸する場合には、地主の承諾を得なければなりません(民法第612条1項)。名義書換料は地主が承諾を与えることの対価といえます。法律上は、名義書換料を支払わなければならない規定はありませんが、借地非訟事件では、許可とともに名義書換料の支払いを命じていることが一般的です。但し、相続による名義書換の場合は支払いの必要はありません。

東京圏における名義書換料の相場は、借地権価格の10%です。この場合の借地権の価格は、原則として、借地権の正常価格(第三者に売却する時のマ-ケット価格、つまり合理的な自由市場において形成されるであろう適正な市場価格)を用います。

 

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