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2018.12.07

不動産に関する用語解説 初級編(3)

今回から2回に分けて、借地権と底地に関することについて、説明したいと思います。

1回目は、借地権と底地の概念等について、2回目は借地に関するトラブル(借地非訟)等について説明します。

まず、「借地権」と「底地」の定義について述べます。

不動産鑑定評価基準では、「借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む)に基ずく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。」と定義されています。従って、駐車場として使用するための借地や竹木等の植栽のための借地は上記の借地権には含まれません。

また、「底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。」と定義されています。

借地権が存する土地(借地権以外の権利が付着していない場合)については、所有権と借地権の二つの権利が存することになります。

不動産鑑定評価基準では、「借地権の価格」とは、契約に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

「底地の価格」とは、借地権の価格との相互関連において、賃貸人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

ここで、借地人の経済的利益とは、① 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る安定的利益② 正常な地代(新規地代)よりも支払地代が安い場合における賃料差額(いわゆる借り得部分)をいい、使用収益による実益がないのであれば、経済価値としては認識できないと思われます。また、借り得部分が大きいほど、借地権の経済価値が増大することになります。

次に、賃貸人の経済的利益とは、①地代を収受できる経済的利益(地代徴収権)②契約満了等によって、完全所有権に復帰することによる経済的利益を言います。

つまり、借地権の価格は、理論的には地代が安ければ安いほど借地権の価格は高くなり、底地価格は、地代が安ければ安くなるほど底地価格は低くなるという基本構造を持っています。

次回は借地権に関するトラブル(借地非訟)等について述べたいと思います。

 

 

 

 

 

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