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2018.11.13

収益資産の形成⑳外国人向けの物件・纏め①

賃貸市場を始め、日本経済への影響は?

現在のところ、政府は外国人労働者に対する門戸開放の動き(「門戸開放」や「移民」という言葉は頑なに使わないようにしているようですが)に際して、今後どれほどの人数を日本国内に入れる予定か明らかにしていませんが、現在130万人の外国人労働者が既に日本国内にいるわけで、尚且つそれでも労働力が決定的に不足しているわけですから、少なくとも将来増える人数は100万人単位になるはずです。

日本の若い世代の一学年の人数は100万人を切っており今後も減り続ける見込みですから、必要となる外国人労働者の総数は1000万人の単位になるかもしれません。

参考までに、日本人の人口構成比の問題を少し検証していみると、2000年と2015年の各世代の男子の人数は下記のとおりです。

2000年          2015年

20歳~24歳       4307242人       3046392人

25歳~29歳       4965277人       3255717人

30歳~34歳       4436818人       3684747人

35歳~39歳       4096285人       4204202人

合 計          17805622人      14191058人

上記の統計から、僅か15年の間に20歳から39歳の男子の人口は3614564人も減っていること事が分かります。(女子も同じような数字です。)

参考までに0歳から4歳までの男子の人口は下記のとおりです。

2000年          2015年

0歳~5歳         3022521人       2550921人

こちらは471600人減少しています。

このブログでも既に述べていることですが、首都圏の賃貸市場はバブル崩壊後30年間右肩下がりとなっており、借り手市場が続いていますが、これは当然少子高齢化による人口の減少が最も根本的な要因であることは間違いありません。

借り手の絶対数が年々減少している以上、不動産(収益用不動産)の市場も盛り上がるはずがなく、例外的に「相続税対策」を売り物にする一部の業者が業績を伸ばしているに過ぎない現状です。

収益用不動産の市場は、本来なら「投資プロジェクト」として成り立つスキームのみ実行に移すべきですが、現状はそうではなく、地主など一部の富裕層に寄りかかる形の投資話が大半であることは残念な話です。

これらの物件の多くはいずれ中古物件として再販されるようになった場合は投資総額の2分の1以下の価格で売らざるを得ない運命であることは間違いなく、イーミライ・グループの関連会社が昨年1億円で買い取った物件は建物建築費だけで総額3億円ほどの資金が投入された物件でした。

このような「負の遺産」をこれ以上増やさないためには、借り手の総数を増やす以外根本的な対策はありません。

また、企業が新規投資に二の足を踏んでいる原因も国内の消費人口が増えないと予想せざるを得ないことにあると考えられます。

いずれにしても、私が数年前から事あるごとに主張していることですが、外国人の労働力を一刻も早く国内に入れることは日本の国力を維持向上するための必須条件です。

また、それにあたっては手続きを全て合法的に行い、官民一体となった受け入れ態勢を整える努力を惜しまないことです。

外国人労働者に対する門戸開放政策は明治維新の開国政策以来の国運を掛けた政策転換に他ならないのですが、現在までの政府やマスコミの対応はそのような国の命運を賭けた政策に対するものとは程遠く、これまでなし崩し的に130万人もの外国人労働者を多くの国民に何ら説明なしに「入れてしまった。」という状況です。

これらの外国人労働者の多くは「脱法的」に入国、滞在していることが現状であり、そのことが外国人労働者のドロップアウトを助長する大きな原因となっており、日本人の外国人に対する偏見を助長させるという悪循環の原因となっています。

このような事態を改善し、来日した外国人が健全に努力する限り、かれらの当初思い描いていた夢や希望を叶えることが出来る環境を整えることが我々に義務であると思います。

また、私は、来日する外国人の生活環境が底上げされ、衣食住に関する消費を拡大してくれれば日本経済にとっても格好の刺激になり、長年悩んでいる物価の低迷やマイナス金利の問題などにも根本的な解決策を見出せることに繋がるのではないかと期待しています。

 

 

 

 

 

2018.11.09

収益資産の形成⑲ー外国人向けの物件・3

具体的な外国人向けの収益物件

他ならぬ私達イーミライ・グループが現在手掛けている外国人向けの物件の話で大変恐縮ですが、現在2つのパターンの外国人(ベトナム人専用)のシェアハウスを計画しています。

一つ目は、都心の空きビルを改装して外国人向けのシェアハウスに転用しようというものです。

もう1件は、都心からほど近いターミナル駅徒歩5分の土地に木造2階建てのシェアハウスを建築しようという計画です。

いずれの物件も知り合いのベトナム人を支援するNPO法人の代表の方やその関係者の方々のご助言を得ながら計画を進めている所です。

一番の問題点は、土地の価格が安からぬ都心や都心までの便利が良い立地の物件で入居費用をいかに抑えるかという問題です。

外国人の入居者が支払うことが出来る月額の賃料は管理費も含めて一人3万円前後がいいところだと思います。

ということは、一人あたりに割り当てられる居室面積は狭小なものになることはやむを得ないものがあります。

しかし、狭い空間であっても寛げる共用スペース(LDK)やトイレ、洗面、シャワースペースなどの充実、テレビ、エアコン、洗濯機(乾燥機付き)など設備面を充実させること、洗剤、石鹸、トイレットペーパーなど消耗品を定期供給することなどによって少しでも快適な居住空間を作り出せるように努めたいと考えています。

今後の展望

外国人労働者の日本における総数はすでに130万人もいるという報道を聞いて驚いた方も多くいらっしゃると思います。

その内、外国人留学生の数は26万7042人、外国人技能実習生の数は約27万人と留学生とほぼ同数になっています。(2017年のデータ)

両者合わせて約54万人の外国人が日本に滞在しているわけですが、彼らの多くは単純労働に従事しているのが現状です。

外国人技能実習生に対しては「日本人と同等の待遇」が義務付けられていますが、実際のところは各都道府県が定める最低賃金が支払われているにすぎない例が大半で、中には法規を無視した低賃金で無理な労働を強いている例もあるそうです。

そのような不法な雇い主に対しては行政は厳罰をもって望むことは当然の話ですが、先ずは官民一体となって彼らがドロップアウトすることを防ぐ努力をしなければなりません。

外国人技能実習生の内、2017年に失踪した人数は約7000人、これまでの失踪者の総数は26000人にも及び、現在把握されているだけで66498人の不法滞在者が日本国内にいるということです。

彼らがドロップアウトする原因の過半は受け入れ側の日本になるといって差し支えなく、これは彼らが来日するに際して受け入れるための法整備や環境づくりが整っていないことが大きな理由であることは間違いありません。

特に、130万人にも及ぶ大量の外国人を脱法的に受け入れてきた上に、彼らの労働力なくしてはもはや日本経済自体が成り立たなくなるほどの事態を招いてしまった行政の責任は重いものがあります。

しかし、日本が抱える少子高齢化社会とそれに伴う労働人口の不足に対し何ら考えることがなかった私達自身の責任でもあることを今こそ痛感し、私達自身がこれから何ができるか考えなければならない時期にきていると思います。

当たり前の話ですが、どのような人間でも将来の希望が持てる生活環境になければ努力することはできません。

遠い祖国から来日する若い外国人が日本において、多少辛く苦しい労働に従事するとしても日本に滞在する間になんらかの知識と経験を身に着け、母国の家族に対しても送金ができるだけの収入を得ることが出来れば、第二第三の若い人材が日本へ来てくれることでしょう。

また、現在滞在している外国人の母国への送金によって上級学校への就学率などが高まれば、母国において日本語の知識などを身に着けた上で来日することによって、より即戦力の労働力として遇されるわけですから、受け入れ側としてもより好待遇で受け入れ易くなります。

技能実習生の滞在期間の延長や制度の拡張も外国人労働者の生活基盤の底上げに大きな効果があることは間違いありません。

このような試みを繰り返すことにより、来日する外国人労働者のスタンダードを徐々に底上げできると同時に日本の経済に寄与するところも多くなるのではないでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

2018.11.09

不動産に関する用語解説 初級編(1)

① 不動産の種類(種別と類型)

不動産を漠然と捉えると「更地」とか「古家付土地」とかを思い浮かべると思いますが、

厳密に言うと、不動産の種類は、「種別」と「類型」の二面から捉えることができます。

「不動産の種別」とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいいます。

これは、宅地地域、農地地域等(地域の種別)、宅地、農地等(土地の種別)に細分されます。

「不動産の類型」とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいいます。

「宅地の類型」は、「更地」、「建付地」、「借地権」、「底地」、「区分地上権」に分けられます。

「建物及びその敷地の類型」は、「自用の建物及びその敷地」、「貸家及びその敷地」、「借地権付建物(自用の場合と賃貸の場合)」、「区分所有建物及びその敷地」に分けられます。

少し堅苦しい話になりましたが、不動産をこのように捉えていくとより明確に個別の不動産を理解できるかと思います。

② 利回り

金融業界や不動産業界では、「キャップ」とか「レ-ト」という用語をよく耳にしますが、これは、「利回り」のことで、利回り=収益 ÷ 不動産価格 となります。

しかしながら、「利回り」とは言っても、「還元利回り」、「期待利回り」、「取引利回り」、「粗利回り」、「NOIcap」、「NCFcap」、「DCF法における割引率(DR)、最終還元利回り(TCR)」等多数が存在します。

まず最初に、収益物件の利回りとしてよく耳にする「粗利回り(グロス)」と「純収益利回り(ネット)」について説明します。

「粗利回り(グロス)」とは、賃貸運営に必要な諸費用等を考慮していない指標で、諸費用等を比較的把握しやすいアパ-トやマンション等の利回り把握には有用ですが、稼働率や修繕費等のリスクが反映されていません。不動産業者の物件チラシに記載されている多くの利回りはこの粗利回りです。

「純収益利回り」とは、 純収益 = 総収益 - 総費用

純収益利回り = 純収益 ÷ 不動産価格 で、金融機関や不動産鑑定機関は、通常純収益利回りを使用した収益価格を試算します。

次に、「NOIに基づいた利回り」と「NCFに基づいた利回り」の違いは、敷金等の運用益とCAPEX(大規模修繕積立金)を考慮しているかいないかで、「NCFに基づいた利回り」は前記の敷金等の運用益とCAPEXを考慮している利回りです。不動産鑑定機関が不動産鑑定評価を行う場合には、通常「NCFに基づいた利回り」を採用しています。なお、不動産証券化を行っているファンド等は「NOIに基づいた利回り」を使用するケ-スが多く見られます。

最後に、「取引利回り」、「期待利回り」、「還元利回り」について説明します。

一般に「期待利回り」とは、投資家が不動産の価格に対して何パ-セントのリタ-ン(純賃料)を期待しているのかを意味する利回りです。

一方、「取引利回り」とは、「期待利回り」とは違い、実際の不動産市場において成立した価格に対する利回りです。

特に「還元利回り」と「期待利回り」については、鑑定業界において、厳密に定義されています。

「還元利回り」は、価格を求める手法である収益還元法において、純収益を割り戻す利回りで、「期待利回り」は、賃料を求める手法である積算法において、基礎価格に乗じて純賃料を査定する利回りで、どちらも元本(価格)と果実(賃料)との相関関係を示す利回りです。

③収益価格

収益価格とは、価格を求める三方式(原価方式、比較方式、収益方式)の内の一つである収益方式による価格です。

一般に、人が物の価値を判定する場合には、

a.それにどれほどの費用が投じられているか(費用性)

b.それがどれほどの値段で市場で取引されているものであるか(市場性)

c.それを利用することによって、どれほどの収益が得られるものであるか(収益性)

という三つの考え方を考慮しています。

これを「価格の三面性」といいます。

収益価格とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価格を求める手法をいいます。

収益価格を求める方法には、「直接還元法」と「DCF法」があります。

「直接還元法」とは、通常1年間における純収益を還元利回りで割って収益価格を求める手法です。    

対象不動産の収益価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

「DCF法」とは、

a.対象となる不動産が所有期間中に得られる純収益を現在価値へと換算したもの (DR適用)

b.所有期間終了時(通常10年間を想定)に売却ができるであろう価格を現在価値に割り戻したもの  (TCR適用)

対象不動産の収益価格 = a    +    b

収益価格は、賃貸用建物が現に稼働している複合不動産、商業用の不動産において特に重視されるべき価格で、更地、あるいは住居系用途の不動産でも適用が可能です。

 

 

 

 

 

 

 

 

2018.11.09

「自己紹介」 

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株式会社 Emirai corporation   CEO・企画室長 不動産鑑定士・宅地建物取引士の河部達哉と申します。

今後、当ブログに時たま登場させていただきます。どうぞ宜しくお願い致します。

これまで約30年間不動産鑑定士として、不動産の鑑定評価業務に携わってきましたが、マ-ケットにより近い総合的な不動産業を営むイ-ミライ・グル-プで今年5月より勤務させていただいております。

不動産鑑定評価業務では、全国各地の各種各類型の不動産の鑑定評価を行い、特に幾つかの破綻金融機関の処理に関する鑑定評価や立川基地跡地立川地区土地区画整理事業、羽田空港跡地地区土地区画整理事業等の評価員としての職務、その他財務省の研修講師を20年以上にわたり担当したこと等、多くの経験をさせていただきました。

これからは、イ-ミライ・グル-プにおいて、一般では取り扱いが困難で物件化・売却が難しい不動産や相続・係争案件についてのコンサルティング業務等に微力ながら取り組んでいきたいと思います。

2018.11.08

収益資産の形成⑱・外国人向けの物件ー2

外国人留学生の現状

外国人労働者向けの住居については、技能実習生として来日する外国人労働者に関しては受け入れ先の企業(個人の場合も有り)が用意することになっており、一人あたりの居室の面積なども規定があるようですが、留学生として来日する外国人に関しては基本的に自ら住まいを確保する必要があります。

現在のところ、多くの外国人留学生は母国で留学の世話をするブローカー的な業者に頼るか,もしくはSNSなどを利用した情報を利用して探すほかないようですが、最も彼らを悩ませる問題は来日する際に掛かる学費や渡航費用などの初期費用の問題です。

多くの外国人留学生はそれらの初期費用の大半を借金によって賄い、来日後の労働によって返済する計画のようですが、初期費用の総額は150万円~200万円にもなるようで、この額は彼らが法的に許容された労働時間である週28時間フルに働いてやっと返済できるくらいの額になります。

ということは、自らの生活費は法的に認められた時間を超過して労働しなくてはならないことは明白なわけで、それではいつ勉強ができるのかということになります。

彼らに来日する本来の目的である勉強ができる環境を整えてあげるには、まずはこの初期費用をなるべく少なくて済む方法を受け入れ側としても考えなければならないと思います。(なぜなら、彼らの目的がある程度努力することによって達成できる道筋を作ってあげることによって、ドロップアウトすることを防ぐことになるからです。現在のペースでドロップアウトする者が増加していけば治安の悪化など社会問題に発展することは必至です。外国人の日本における生活がある程度底上げされれば、国内消費の増加や賃貸市場の活性化などにもつながるはずです。外国人、日本人にかかわらず、努力する若い力を社会がバックアップすることは当然の話です。)

勿論、授業料や入学金などの費用については仕方がないにしても、住まいに関する初期費用や世話人の口利き料のような費用はこちらが受け入れ態勢を整備することによってかなり縮小できるのではないでしょうか。

外国人向けの住まい

都心の物件で利便性をある程度確保しながら格安で済める物件ということになれば、当然一人あたりの居住空間を犠牲にするしかないのですが、現状では2人部屋、3人部屋など複数で居室をシェアすることはやむを得ないのかもしれません。

しかし、冷蔵庫や洗濯機、エアコン、などの家電製品、ベッドなどの家具製品、キチン、トイレ、シャワールーム、バスルーム等の設備を充実させることや、洗剤、トイレットペーパー、などの消耗品の供給など住まいに関する初期費用をなるべく軽減させることはできます。

また、共有スペースを設けて寛げる空間を作るなど住環境に関する工夫と何よりもお互いに気持ちよく過ごせるルール造りに関しては私達が真剣に考え、先鞭をつけなければならないと思います。

考えてみれば、私が東京に出てきた昭和50年当時の一般的な学生の住環境は現在とは比較にならない位お粗末なものでしたし、私達の一世代前の先輩たちはもっと過酷な環境だったわけです。

有名な漫画家である藤子不二雄さんコンビは二人で上京した際、遠縁の家に間借りしたそうですが、居室は2畳一間しかなく、寝るときは二人で机を片付けて寝たそうです。

だからと言って、彼らに狭い居住空間に甘んじろと言っているわけではないのですが、仕事や学校への通学に便利な場所で住まいに関する費用を抑えるにはその点はある程度我慢が必要なのかもしれません。

 

2018.11.05

収益資産の形成⑰・外国人向けの物件ー1

外国人労働者の来日の目的

外国人労働者に対する門戸開放政策はもはや議論の余地なく踏み切らざるを得ない状況であることは何度も述べているとおりですが、私が身近な例として聞き及んでいる話によれば、日本側の受け入れ態勢は決して十分とは言えずドロップアウトする者も多いといいます。

これは、現在日本で就業している外国人労働者が受け入れ態勢について官民ともに十分な時間と議論を費やした上で受け入れているのではなく、むしろなし崩し的に絶対数が増えてきている状況であるからだと思います。

彼らを受け入れる上で第一に考えなければならないことは、彼らが日本に来て頑張る理由は祖国に定期的に一定額を送金できるということです。

私が知っている外国人実習生は建設業界で働いていますが、住居に掛かる費用(会社側が用意した寮の賃料)を差し引いた手取り金額は毎月13万円強ということですが、祖国に毎月10万円を送金しているそうです。

彼の場合は、日本に来る際に現地の世話人のような人に手数料のようなものを支払ったり、渡航費用などで100万円以上の借入金が出来たそうで、その返済も同時に行っているそうです。

そんな彼らにとって、今までの技能実習生の滞在期限が3年から5年に延長された(一定の要件を満たすことと、一時的に帰国して再来日することが条件)ことは朗報に違いありません。

いずれにしても、彼らの祖国への送金は家族にとって大きな収入源となり、就学率の向上や生活の底上げに結びつくことでしょう。

外国人の日本における住まいの現状は?

現在のところ、外国人が来日する際に最も不安に思うことは住まいに関する問題だと思います。

外国人実習生の場合は、受け入れ側が彼らの住まいを用意することになるのでしょうが、それ以外の資格、例えば留学生として来日する外国人などは、住まいの確保が大きなハードルになっているようです。

現在都心においては、一人あたりの居住スペースが極端に狭いドミトリー形式の物件や所謂「漫画喫茶」のようなスペースに居住している外国人もいるようですが、やはりある一定のクオリティーを確保できるように考えなければならないと思います。

外国人の技能実習生を受け入れる者は企業、個人にかかわらず「日本人と同等の待遇」を確保するように義務付けられています。

しかしながら、実際のところは上記の私の知り合いの技能実習生の例のとおり、月額20万円足らずの賃金が支払われているに過ぎない例が多いと聞きます。(日本人であっても所得の二極分化が著しい昨今は同様の賃金に甘んじている人が多いわけですが)

従って、彼らが来日の際の費用を含め、家族に十分な送金を行うには住まいに掛ける費用は出来るだけ抑える必要があるわけですが、会社の寮などを利用できる者はまだ恵まれている方で、自力で住まいを確保しなければならない者は相当劣悪な居住環境であっても受け入れるしかない状況です。

 

 

 

 

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