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2017.04.18

豊洲移転②

有事の際の安全のシュミレーションは?

豊洲は元々ガス工場の跡地だから土壌汚染が甚だしい土地であることは誰しも承知していたはずです。

実際、当初は環境基準とはかけ離れた汚染物質が検出されたため移転をためらう市場関係者が多かった要因にもなったわけです。

現在の数値というと報道によれば、最近の調査結果では地下水循環システムが作動した後はかなりの汚染物質が検出されているようですが、当初の数値と比較すれば人体への影響は科学的には些少なものであり、市場を運営する上では深刻な問題ではないという有識者も多くいるようです。

しかし、それは平時の話であり、大地震が起きたりした場合はどうなのでしょうか?

豊洲は言うまでもなく埋め立て地であり、地盤は決して強くないはずです。

勿論、建物は杭等で強固な地盤まで補強されており、十分な耐震強度を持つ設計になっていることでしょうから倒壊など致命的な損傷をうけることはないのでしょうが、建物以外の部分はどうなのでしょうか?

地震による液状化現象が起きたりした場合は、地下の汚染物質が地上に吹き出たりする心配があるような気がしますが、その点は大丈夫なのでしょうか?

私が知る限りはこの点についてはマスコミも殆ど報道していませんし、そのようなシュミレーションを明確にしてくれる有識者という人もいなかったように思います。

首都圏には今後30年以内に直下型を含む大規模地震が70%の確率で起きると言われています。

東日本大震災並みの大規模な地震までは想定できなくても、少なくとも阪神淡路大震災並みの地震は起きると思って対策をするべきだと思うのですが、どのような対策が講じられているのか知りたいものです。

2017.04.17

人手不足⑥

ファミレス業界の人手不足対策

先日、私の家内も仕事で帰りがが遅くなり、子供も部活で同じような帰宅時間になってしまったので夕食は近所のファミレスで食べようということになりました。

私の自宅から徒歩3分位のところにある店ですが来店するのは3カ月ぶりくらいで、入店すると店の造りが少し変わっていることに気が付きました。

先ず注文方法ですが、タブレットがテーブルに置いてあり、客が自分で操作して注文する方式になっています。

私のようなアナログ人間は使用方法が容易に呑み込めず戸惑うばかりなのですが、高校生の息子は一瞬で使い方が分かったらしく次々に注文してくれました。

また、店の一角に以前はなかった飲物取り放題のコーナーが新設されており、一定の料金を支払うとソフトドリンクのみならずアルコール飲料もそこで自由に取れるようになっています。

スピリッツの類を割るソーダなどもあるので水割りなど自分の好みの濃さで作れてとても便利です。

また、待ち時間が0という点も有難いと思います。

この店の接客係は店が混む時間帯は4~5人いましたが、その日は2人しかいませんでした。

しかし、料理が提供される時間は以前より早くなった気がしました。

また、飲物は自分で取りに行けばよいので提供されるまでの待ち時間がなく、その点のストレスがありません。

今後は飲食店は人手不足対策としてこのような営業スタイルに変えていかざるを得ないのでしょうが、この店のスタイルに関しては大変良いアイデアだと思いました。

少々味気ないシステムだと思う方もいるかもしれませんが、これからはこのようなシステムが益々増えてくることは間違いないでしょう。

 

 

2017.04.15

豊洲移転①

肝心な問題を誰も言わないのはなぜ?

このブログでも再々取り上げたことですが築地市場を豊洲へ移転する問題で、石原元知事が移転をいつまでも引き延ばすことは損失を招くだけだということを主張しています。

確かに報道されている通り、豊洲は使用してもしなくても膨大な維持費が掛かり、もう完成しているのだから早期に移転すべきだという意見はあると思います。(汚染の問題は別として)

しかし、市場というものの運営の原則は市場の会計は別会計であり都民の税金を投入することなく支出が賄えるということが原則のはずです。

従って、豊洲に移転した後は入居する市場関係者から支払われる賃料その他の収入で今後運営が成り立たなければならないという問題があるはずです。

また、上記のスキームの場合、豊洲の運営が赤字であれば築地を移転して空いた土地を売却し、その益を今後の豊洲市場の運営経費に充当するということでも良いのでしょう。

そのような長期のシュミレーションがどれほどの精度で実行できるかかは疑問ですが、少なくとも行政側は今後10年くらいは都民の税金を投入して穴埋めするようなことがないよう(既に投入しているのだとすれば、回収のスキームも併せて)我々に明示すべきだと思います。

しかし、そのシュミレーションについてはどのマスコミも報道しませんし、都庁側から我々が納得できるような資料が示されたという話も聞いたことがありません。

そもそもお役所に民間並みの費用対効果があがるプロジェクトの試算ができるはずがないと言ってしまえばそれまでですが、なし崩し的に事業を進めて悲惨な結果を招いた例は枚挙のいとまがないほどありますので今回どれくらいの精度をもって移転計画が行われたかについては疑問を感じざるをえません。

 

 

 

2017.04.14

人手不足⑤

慢性的な入居率の低迷

KMCグループはエンドユーザーの方々から様々なご相談を受け、収益用の建物の設計・施工や既存の収益物件のご紹介、リノベーションや買い替えなど様々なご要望に対応しています。

また、自社でも収益用の土地の仕入、建物のプラン作成なども行っていますが、最近特に思うことは所謂「想定賃料」の設定の難しさです。

私達がユーザーの皆さまにご提案する内容については言うまでもなく専門業者としての責任を持てる内容である必要があります。

収益用不動産で最も重要な要素である「利回り」を決定するのはその物件が生み出す賃料収入であることは当然の話です。

我々はユーザーの皆さまに対しコンサルティングを行う上で様々な観点から想定賃料を算定するのですが、ここ数年の入居率の低迷を考えると本当に自信をもってご提案できる数字が益々読みずらいものになっていると言わざるを得ません。

仕事をさせていただく側としては、お客様の耳に心地よい数字をご提案できれば物事がスムーズに運ぶのですが、今後長期間にわたってお付き合いをいただく以上安易な数字をご提案することはできません。

前にもこのブログで述べましたが、KMCハウジングの地盤である八王子駅周辺エリアにおいては、アクセスが悪くバス便を利用しなけれなならない物件などは、いくら賃料を下げても中々賃借人が埋まらないようで、入居後3カ月はフリーレントなどという物件もあります。

このような現状を目の当たりにすると、よほど立地等の条件に恵まれた物件(土地)でない限り満足な収益性を挙げることは難しいのではないかと思いますし、年々そのハードルは高くなる気がします。

建築費用はどこに建てても同じ

収益用物件で最も重要な要素は立地(特に最寄り駅からのアクセス)であることは誰しも理解できることですが、駅前の土地であっても駅から遠く離れている土地でもそこに建てる建物の建築費は基本的に同じです。

これは、例えば東京と九州といった例でも同じことになります。

しかし、そこから派生する賃料はアクセスの違い、都市部と地方の違いなどにより大きく異なります。

現在、東京都の都心部は別として、都心部にアクセスの良い住宅地(都心部から通勤時間30分~40分程度)における新築又は築浅(築10年以内)の居住用賃貸物件の賃料坪単価は1R、1LDK等の間取りの物件で10,000円~13,000円程度、2DK以上の所謂「ファミリータイプ」の物件の場合、10,000円前後となります。

通勤時間が1時間を多少超す物件の場合、上記より2割~3割程度下がり、1時間をかなり上回る通勤時間を要するエリアの物件は賃料坪単価は半分以下になると思って間違いありません。

一方、建物建築の坪単価はどこに建築しても基本的に同じであることは前述のとおりで、木造で坪単価60万円~65万円前後、鉄骨造りで90万円前後、鉄筋コンクリート造りで100万円前後となります。

上記の建物の構造の違いにより賃料の坪単価も若干異なってくるのですが、実際のところは一般的に賃料坪単価が最も低い木造と最も高い鉄筋コンクリート造りの建物を比較すると賃料坪単価の差にそれほど差異はなく、同じ階数で比較すると1割~2割程度になります。(夫々の建物の耐用年数が異なりますので減価償却のメリット等を比較すると一概にどのような構造の建物が得かということについては別の問題になりますが)

上記の建築費用を考慮すると、土地建物を合算した総資産額に見合った収益を得ることは非常にハードルが高い話になることはよくお分かりだと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

2017.04.04

人手不足④

アパートローンがバブル状態?

またまたyahooのニュースですが、マイナス金利政策や土地の固定資産税の問題(更地にしておくよりもアパート等を建てた方が税金が安くなる。)、相続税対策などの理由で金融機関のアパートローンに対する貸出額が膨れ上がっており、現在22兆円を超しているという話です。

アパートローンを組んで建てたは良いが、賃借人が中々入らずローンが払えなくなった例や予定通りの賃料が取れなくてやはりローンの支払いが苦しくなった等の事例も少なからず発生しているようです。

このブログでも再々述べたとおり、「建ててはいけない土地」に建ててしまうとせっかくの資産を台無しにしてしまうことになるわけですが、そもそも賃貸用物件で収支が取れる条件は年々厳しくなっていることを再度認識するべきです。

このブログのテーマは「人手不足」ですが、人手不足の原因は歯止めがかからない少子化、それに逆行する高齢化が最大の原因であることは言うまでもありませんが、労働人口の減少は賃貸市場の低迷にも当然繋がります。

現在稼働率が良い物件でも、よりアクセスが良い、新しい、設備が良い、賃料がリーズナブルといった物件が当該エリアに次から次に新築されると当然稼働は悪化します。

特にアクセスに関しては(私は「場所的利益」と称していますが)自分よりアクセスが良い場所に資産(土地)を所有している人にはどのような努力をしても対抗のしようがありません。(近くに新駅が出来たりすれば別の話ですが)

いつも同じ答えになるのですが、人気の駅においては徒歩10分以内、そうでない駅においては徒歩5分以内のエリアに物件を保有することが理想なのですが、そのような場所に資産(土地)を所有している(あるいは、これから所有する)方は稀だと思います。

とにかく賃貸物件の稼働率が年々悪化してく状況で、元々の原因は少子化による人口の減少であるわけですから個々のオーナーがどのような努力をしても抜本的な対策にはならないのですが、金融機関や一部の不動産業者による安易な勧誘に乗って大切な資産を台無しにすることは避けたいものです。

 

 

2017.04.03

人手不足③

居酒屋最大手が店舗数大幅削減

このブログで様々な業界が人手不足で大変な思いをしているということを述べたばかりですが、3月26日にYahooのニュースを見ていたら、居酒屋業界で最大手のモンテローザグループが最近急激な店舗削減に踏み切り全体で2100店舗以上あった店舗が近く2000店舗を切る見込みだということです。

店舗削減の最大の理由は人手不足だということで、ここでもこの問題が大きな影を投げかけていることが分かり暗澹たる思いをしました。

そういえば、最近外食をする度に思うのですが、どこの店に入っても接客をする店員さんが不慣れな感じがすることが多く、例えば注文した品物が来なかったり、違う品物が来たり、早めに出してほしいおつまみみたいなものが中々出でこなくて、〆の食事が先に出てきたりといったことが以前より多い気がします。

先日、超高級店ではありませんが、そこそこの値段を取る寿司屋さんに取引先の方と一緒に入ったのですが、中々注文したものが運ばれず、気まずい思いをしました。

その店は店内を良く見渡すと、全体で60人前後は入る広さがあり、その時の客の入り具合は半分より少し埋まっている程度でしたが、接客係はアルバイトらしき若い男女が1名ずついるだけで、しかも動きを見ていると明らかに手馴れていない様子でした。

飲食店はどの業種でも、人手を省く業態にチェンジせざるを得ない状況のようですが、やはり接待などで利用する場合は何度か通っている店で単に料理のクオリティが高いだけではなく、接客面においてもそれなりに対応してもらえる店を選ぶのですが、期待に反する結果になることも少なくありません。

前述の寿司店もその前週にも同じ時間帯に行ったのですが、その時は接客の係りの店員さんも4人くらいいて何ら不都合を感じませんでした。

ということは何人かが同時に急用で休んでしまってその人数でやらざるを得なかったのか、それとも退社してしまったのか知る由もありませんが、いずれにしてもある程度接客を売り物にしているような店でもそのような事態に陥ることがあるということは間違いない話です。

まして、価格勝負で営業しているような飲食店は接客サービスの内容に期待する方が無理な話で、私なりには、注文した品物と異なるものが来たり、注文した順番通り来なかったりすることは当然だと思っています。

 

 

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