不動産コンサルブログ
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2016.12.13

不動産の再生について⑦

解体工事の着工

以上のような経緯を経て、一部のオーナーから本件建物のことについて相談を受けてから約1年半ほどの協議期間を要しましたが、各オーナーや賃借人の意見の調整もあらかた整い、いよいよ本件建物の解体工事に着工することになりました。

着工にあたっては、前回述べたとおり近隣住民の皆さんと度重なる説明、打合せを繰り返しご理解を賜るとともに様々なご要望に対し専門家を交えて必要十分な対応ができるように努めました。

前にも述べたとおり、解体した建物のコンクリートガラやその他の廃材を搬出するにあたっては、通行人(特に通学時間帯の小学生)に万一の被害を与えることがないように搬出口を制限し、交通誘導員を配置するなどあらゆる可能性に対処できるよう配慮しました。

しかしそのような配慮を尽くしても解体工事を施工するにあたっては騒音、振動を伴うことは避けることができません。

特に本件建物の隣接には6件の戸建て住宅があり、その内の2件は空き家となっていましたが、4件は居住中でしたのでKMCグループとしては専従の担当者を付けて何度も足を運んでご理解をいただきました。

これら隣接の居住者の方を含め多くの近隣住民の皆さまには施工期間中多大なご迷惑をお掛けしましたが、深いご理解を賜り、無事工事を完了することができました。

真に感謝の念に堪えないと申し上げるばかりです。

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解体工事の完了とプロジェクトの一次段階の完結

このような経緯で、老朽化した建物を解体し更地にすることができたのですが、今後この土地には数件の戸建て住宅が新築される予定になっています。

街並み全体の景観も大変良くなると思われます。

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2016.12.01

不動産の再生⑥

テナントの皆さんに対する対応

本件建物の1階は元々店舗用として造られたもので、多くは元々食料品などの物販店舗でした。

本件建物ができた昭和40年代は周辺の人口が多く、買い物客で大いに賑わったようですが人口が減るにつれて物販店舗としては建ちいかなくなり、大部分の店舗は店を閉じることになったようです。

それらの店舗は当初は各オーナー自ら経営していたようですが、店舗として成り立たなくなった後は止む無く賃貸物件として利用するようになったようです。

私達が本件建物の調査を開始した時点では、1階テナントの業種は下記の構成になっていました。

インターネット通販会社の事務所兼倉庫として利用  1件

理髪店                    1件

電気工事、建設工事業者の事務所            3件

アクセサリーの制作所兼事務所          1件

ポスティング業者の事務所            1件

上記の7件のテナントの皆さんが入居していました。

私達は先ず、各テナントさんにご挨拶するとともに、今後拠点を移転することについての是非を伺いました。

その際、本件建物を今後維持していくことは非常に困難を伴うこと、また建物の耐震強度に少なからず不安があることなどをご説明しました。

建物の維持管理については既にテナントの皆さん全てがこれまでに何らかのトラブルを経験しており、今後は益々色々な問題が生じかねないということについて、すぐにご理解をいただくことができました。

また、KMCグループとしてはテナントの皆さんに本件建物より立ち退きをお願いするについては、諸費用その他の点で負担が生じないように万全の配慮をするつもりであることをご説明したところ、大半の方にご理解を頂くことができました。

各オーナーの考え方の変遷

前述したとおり、9者のオーナーの内、6者は当初より売却に前向きであり、1者(2戸所有)は賃借人の態度如何で売却も考慮するという考えで、残りの2者は自己使用しているため売却には消極的という考え方でしたが、私達がテナントを含む賃借人に対し説明を試みた結果、大半の方にご理解を得られたということで合計7者(1者は2戸を所有)は売却という流れになりました。

その頃、KMCグループは当初より売却を希望されていた6者の内の4者のオーナーの所有分を買い受ける契約を締結していました。(2者はKMCグループと同調して本件建物を解体し更地化しようという考えでした。)

賃借人の方々に対する折衝に目安がついたことにより、売却について慎重であったオーナーさんの分も買い進めることになりました。

その結果、本件建物の内南側から8戸分をKMCグループ並びに同調するオーナーが所有するということになり、仮に残り2戸のオーナーが引き続き建物の使用を継続しようとする意思が変わらないとしても南側8戸分を解体することが可能になったので、本件建物については近く解体する方向付けとなりました。

そのような状況で残りの2戸のオーナーとの話合を進めた結果、自宅として使用しているオーナーは敷地を等価交換することに同意し、もう一人のオーナーは賃借人の退去についてKMCグループが全責任を負うという条件で所有部分を売却してくれることになりました。

このような流れで、当初の話合を始めてから約1年ほどで全オーナーが本件建物を解体撤去し更地にするという方向が決定しました。

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解体工事の施工には近隣の方に配慮し、写真のような大規模な養生を行います。

近隣住民の皆さまに対する対応

本件建物を解体撤去するということになると、最も大事なことは近隣住民の方に対し解体する理由と解体工事に伴う騒音や振動に対する説明を行い、ご理解を得るということです。

本件建物は昭和40年代の建築であり、建物の部材にアスベストが使用されていることが予測されました。

解体の施工業者に慎重な調査をお願いしたところ、やはりかなりの量のアスベストが使用されていることが判明しました。

もし、この建物を放置しておくと大規模な震災が起きたりした場合天候の具合によってはアスベストの粉塵がかなりの範囲で飛び散る可能性もあります。

そのような危険性を予め回避するという意味でも本件建物を解体撤去することには意義があります。

解体工事を施工するにあたっては、当然近隣住民の皆さまに対し最大限の配慮を怠りませんが、どのように慎重に施工してもある程度の騒音や振動は避けることができません。

当然近隣住民の皆さまには多大なご迷惑をおかけすることになってしまいます。

今回の解体工事においてはKMCグループの若い営業担当者は数十件におよぶ近隣住民の方に対し1件1件丁寧な説明を行いました。

その際、皆様方から様々な要望やご意見を頂戴し、対策を建てるうえで大変参考となり有難い思いをしました。

例えば、本件建物の南側、東側は小学校の通学路になっており、安全のために万全を期すためこちら側からは解体した建物の残材を一切搬出しないことにしました。

また、交通誘導員を常時1名配置することや、現場にごく近い家屋についてはKMCグループの顧問の一級建築士の先生による建物の現況調査を行いました。

これは解体工事の影響により近隣の建物にダメージを受ける結果となった場合を想定して行われました。

また、私達の方からは「今回の解体工事によって多大なご迷惑をおかけすることになることは誠に申し訳ないことですが、その結果危険で老朽化した建物を解体することができることに加え、アスベスト被害の危険性を無くすことができます。」ということもご説明しました。

 

 

 

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